در نظریه مشورتی شماره 7/1403/457 مورخ 1403/08/06، اداره کل حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به سوالات مطرح شده درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به این نتایج دست یافته است:
پذیرش دعوای تنفیذ فسخ: تنها در مواردی امکان‌پذیر است که معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مطابق ماده یک قانون ثبت شده باشد. بنابراین، دعاوی مرتبط با معاملات ثبت نشده مشمول این قانون نمی‌شوند.
مهلت پانزده روزه برای اعمال فسخ: مطابق تبصره ماده یک، اعمال حق فسخ باید ظرف پانزده روز اعلام شود. این مهلت با مقررات فوریت خیارات در قانون مدنی در تضاد نیست و قواعد مربوط به فوریت همچنان به قوت خود باقی هستند.
استرداد عین مال و احکام بدل حیلوله: در صورتی که دادگاه حکم به پرداخت قیمت روز مال صادر کرده باشد و معامله دوم نیز منحل شده و مال به بایع بازگشته باشد، امکان اعاده دادرسی برای حکم اولیه وجود ندارد و موضوع از شمول احکام بدل حیلوله خارج است.
سوالات متداول
1- آیا دعوای تنفیذ فسخ برای معاملات املاک با سند عادی، پس از سپری شدن مهلت‌های قانونی، قابل رسیدگی است؟
خیر، بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، تنها معاملاتی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده‌اند، مشمول دعوای تنفیذ فسخ می‌باشند. معاملات با سند عادی و ثبت‌نشده در سامانه، قابلیت پیگیری از طریق این قانون را ندارند.
2- ۲. آیا مهلت پانزده روزه برای اعمال فسخ در قانون جدید، قواعد مربوط به فوریت خیارات در قانون مدنی را نقض می‌کند؟
خیر، مهلت پانزده روزه‌ای که در تبصره ماده یک قانون جدید آمده، با اصول قانون مدنی در تعارض نیست و فوریت اعمال خیارات بر اساس قانون مدنی همچنان معتبر است. این مهلت تنها برای نظم‌بخشی به زمان اعلام فسخ تعیین شده و تاثیری بر اصل فوریت ندارد.
3- ۳. در صورت صدور حکم پرداخت قیمت روز مال به دلیل انتقال به ثالث و سپس بازگشت مال به بایع، آیا امکان اعاده دادرسی و استرداد عین مال وجود دارد؟
خیر، در صورتی که حکم به پرداخت قیمت روز مال اجرا شده باشد، بازگشت مال به بایع تاثیری بر حکم قبلی ندارد و اعاده دادرسی برای تغییر این حکم امکان‌پذیر نیست. همچنین، این مورد شامل احکام مربوط به بدل حیلوله نمی‌شود و پرداخت وجه نقد به عنوان جبران تلقی می‌گردد.
