تعدیل اجاره بها و حق کسب یا پیشه یا تجارت

تحلیل حقوقی نظریه مشورتی شماره 7/1403/269

تاریخ نظریه: 1403/08/08
شماره پرونده: 1403-29/1-269ح

در این نظریه، مسئله تعیین اجاره‌بها و حق کسب یا پیشه یا تجارت، با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و همچنین اصول رویه قضایی، مورد بررسی قرار گرفته است.

پرسش اول: مبنای تعیین اجاره‌بها طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر، در صورت درخواست تعدیل اجاره‌بها و شرایط قانونی مرتبط، دادگاه موظف است با کمک کارشناسی اجاره‌بها را بر مبنای قیمت عادله روز تعیین نماید. با این حال، این نظریه به این موضوع اشاره می‌کند که غالباً کارشناسان قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به شرایط واقعی تعیین می‌کنند، که منجر به طرح این پرسش شده است که آیا این رویه با قانون همخوانی دارد و امکان اعتراض به آن وجود دارد یا خیر. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح می‌کند که بر اساس اصلاحات سال 1358، تعیین اجاره‌بها می‌بایست مطابق نرخ عادله روز و با لحاظ شرایط اقتصادی باشد و رأی صادره قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان خواهد بود.

پرسش دوم: معیارهای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت در مورد حق کسب و پیشه، نظریه مشورتی بیان می‌کند که با توجه به عدم تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده 18 قانون سال 1356، کارشناسان باید به معیارهای مشخصی برای تعیین میزان این حق توجه کنند. معیارهایی چون مدت زمان فعالیت مستاجر، حسن شهرت وی، میزان جذب مشتریان دائمی، نوع فعالیت تجاری، ویژگی‌های بنای ملک و سرمایه‌گذاری مستاجر در تزئینات داخلی از مواردی است که باید در تعیین این حق لحاظ شوند. در نهایت، نظریه تأکید دارد که تعیین درصدی از قیمت ملک به‌عنوان حق کسب یا پیشه مبنای قانونی ندارد و این امر باید متناسب با شرایط خاص محل مورد اجاره و کیفیت فعالیت مستاجر تعیین شود.