آیا مالک ملک مشاع می تواند یک قسمت معین از ملک را بفروشد ؟
چکیده:
اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز که دارای ابعاد و مشخصات معلوم باشد، بفروشد، معامله نسبت به سهم سایر مالکین در آن قسمت مشخص و معین نادرست است.
سؤال :
فرد "الف" مقدار ۲۶ مترمربع از پلاک ثبتی ۵۵۰/۱ را به موجب سند عادی از فرد "ب" خریداری نموده است. مالکیت "ب" در پلاک مذکور به صورت مشاعی بوده و مالکین دیگری نیز دارد. در قرارداد تنظیمی، فروشنده ملزم به انتقال رسمی مورد معامله شده و خریدار به همین عنوان دادخواست الزام فروشنده رابه تنظیم سندرسمی تقدیم دادگاه کرده است. دادگاه به این استدلال که مالکیت مالکین مشاعی است و مورد معامله به صورت مفروز فروخته شده، دعوی مطروحه را مردود اعلام نموده و خریدار در دفعه بعد دادخواست به طرفیت تمامی مالکین مشاعی پلاک مذکور تقدیم نموده و خواهان محاسبه و تعیین سهم مشاعی ایشان از پلاک مورد اشاره با ارجاع امر به کارشناسی و الزام مالکین به انتقال رسمی میزان سهم مشخص شده، گردیده است. آیا تبدیل مقدار معین شده بر مبنای مترمربع به سهام مشاعی و سپس الزام مالکین مشاعی به انتقال سهم تبدیلی صحیح است؟ و آیا با عنایت به این که مورد معامله به صورت مفروز قید شده و دیگر مالکین مشاعی تعهدی به انتقال مورد معامله نکردهاند، میتوان آنان را ملزم به انتقال مورد معامله به شکل مذکور نمود؟
نظریه مشورتى
شماره ۵۶۳/۷ - ۱۳۸۱/۲/۵
فروش سهم مشاع از ناحیه مالک مشاعی اعم از اینکه تمام سهم مشاع خود را بفروشد یا فقط قسمتی از آن را، فاقد اشکال است. زیرا خریدار به میزان سهم مشاع مورد معامله در هر ذره ملک شریک خواهد بود ولی اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز که دارای ابعاد و مشخصات معلوم باشد، بفروشد، معامله نسبت به سهم سایر مالکین در آن قسمت مشخص و معین نادرست است. بنابراین چنانچه مورد معامله یعنی مقدار 26 مترمربع از پلاک ۵۵۰/۱ را بهطور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد که ظاهر سند عادی به همین ترتیب است، به لحاظ این که اولاً پلاک مذکور بین مالکین افراز نشده است و یکی از مالکین در هر ذره مورد معامله به صورت اشاعه وجود دارد نمیتوان چنین معاملهای را صحیح تلقی نمود ولذا نه تبدیل آن به سهم مشاعی مقدور است و نه خریدار میتواند مالکین را ملزم به انتقال آن نماید.
اما اگر ملک مشاعی ملک مذکور از سهم مشاع خود مقدار ۲۶ مترمربع را بهطور مشاع فروخته باشد مثلاً اگر فروشنده مالک یک دانگ مشاع ملک بوده و این یک دانگ معادل صد مترمربع به صورت مشاع در کل ملک باشد مالک میتواند مقدار ۲۶ مترمربع مشاع از ۱۰۰ مترمربع یک دانگ مشاع از شش دانگ پلاک موصوف را بفروشد در این صورت چنانچه مبایعهنامه از جهات دیگر به نظر دادگاه صحیح باشد میتواند فروشنده را به انتقال مورد معامله به شکلی که در بالا به آن اشاره شد، ملزم نماید و به این ترتیب نیاز به دخالت سایر مالکین نخواهد بود.
مقالات مرتبط
قاعده لاضرر
1403/11/22قاعده "لاضرر و لاضرار"قاعده "لاضرر و لاضرار فی الإسلام" یکی از مهمترین قواعد فقهی است که در حدیث نبوی و همچنین در اصل ۴۰ قانون اساسی آمده است : هیچ کس نمیتواند اعمال حق خویش... ادامه مطلب
تفاوت میان خیانت در امانت با کلاهبرداری
1403/11/22خیانت در امانت: وقتی کسی مال شما را با اجازه شما دریافت کند و بنا بر استرداد آن مال بوده یا قرار بوده ان مال به مصرف معین برسد اما پس ندهد یا سوءاستفاده کند یا عمدا باعث تلف آن مال شود ... ادامه مطلب
آدرس واقعی خوانده ملاک است یا آدرس مندرج در ثنا ؟
1403/11/7تاریخ نظریه: 1403/07/18شماره نظریه: 7/1403/363شماره پرونده: 1403-127-363حاستعلام:گاهی برخی اشخاص به منظور تاخیر در احقاق حق و انصراف صاحبان حق از طرح دعوا و تعقیب آن، بر خلاف آدرس واقعی خود، آ... ادامه مطلب
ازدواج دختر غیرباکره بدون اجازه پدر
1403/10/29با توجه به تغییرات اخیر در قوانین خانواده و رویه قضایی، الزام به اخذ اجازه پدر برای ازد... ادامه مطلب
ثنا برای ایرانیان خارج از کشور
1402/5/11ایرانیان خارج از کشور میتوانند با اتصال به «آی گپ» در هر کجای دنیا بلافاصله وارد ثنا شوندرئیس مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه با اشاره به اینکه لازمه دسترسی به خدمات الکترونیک قضائی داش... ادامه مطلب
نکات لازم برای وکالت کاری که به دیگران می دهیم
1402/5/10ممکنه مجبور باشید که به کسی وکالت کاری یا وکالت فروش بدهید، چه مواردی را باید توجه کرد ؟ ۱_حق ضم ناظر یا ضم امین را از خود سلب نکنید . برای اینکه بتوانید وکیل دیگهای رو ناظر بر اموری که به ای... ادامه مطلب
طرح مجدد دعوای اعسار
1402/5/9در صورتی که شخصی برای اعسار اقدام کرده و دعوای اعسار رد یا پذیرفته شده باشد باز هم میتواند با استناد به تغییر شرایط اقتصادی خود، دادخواست تعدیل اقساط به دادگاه بدهد. همچنین، اگر شر... ادامه مطلب
گرفتن وام و تسهیلات مربوط به قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت نیاز به کارت پایان خدمت ندارد
1402/5/1قانون الحاق یک ماده به قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت که در جلسه علنی مورخ ۱۴۰۲/۰... ادامه مطلب
نحوه تملک اموال
1402/4/4برای اینکه اشخاص در دادگاه بتوانند مالکیت خود نسبت اموال مورد تصرف خود را به اثبات برسانند باید بتوانند نحوه مالکیت خود را طبق یکی از بندهای ماده ۱۴۰ قانون مدنی به اثبات برسانند&nb... ادامه مطلب
ازدواج مجدد مرد
1402/4/4مرد نمی تواند بدون اجازه و رضایت همسر خود همسر دیگری اختیار نماید .اگر زن ناشزه باشد یعنی از ایفای وظایف زناشویی خودداری نماید مرد با حکم دادگاه مبنی بر تجویز ازدواج می تواند بدون طلاق یا اجاز... ادامه مطلب
دستور فروش ملک مشاع
1402/3/29نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه1402/02/307/1402/45شماره پرونده: 45-87-1402حاستعلام:با توجه به اینکه در صدور دستور فروش ملک مشاع (اموال غیر منقول داراي سابقه ثبتی)، دادگاه با احراز مالکی... ادامه مطلب
عدم تمکین زوجه و ضمانت اجرای عدم تمکین
1402/3/28بهتر است بدانید که اگر زوجه از همسر خود تمکین ننماید زوج مکلف به پرداخت نفقه به او نیست و همچنین زوج حق دارد از دادگاه خانواده اجازه ازدواج مجدد بگیرد ولی در هر حال هیچ گاه زن را نمی توا... ادامه مطلب
آیا صیغه یا ازدواج موقت در محضر ثبت می شود ؟
1402/3/28طبق ماده ۲۱ قانون حمایت از خانواده در دو مورد ثبت ازدواج موقت یا صیغه اجباری است :۱_ زمانی که زوجه موقت باردار شود۲_ اگر ضمن عقد موقت یا صیغه شرط شده باشد که ازدواج به ثبت برسد ۳_ ت... ادامه مطلب
خسارت تاخیر در تخلیه عین مستاجره
1402/3/25هنگام نوشتن قرارداد اجاره نامه معمولا برای انجام به موقع تعهدات طرفین مثل تخلیه سر موعد یا پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر خسارت روزانه در اجاره نامه قید می گردد بدین صورت که اگر... ادامه مطلب
آیا زوج برای پرداخت مهریه می تواند به دلخواه سکه طرح جدید یا طرح قدیم که ارزان تر است را بپردازد
1402/3/23نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضائیه شماره نظریه : ۷/۱۴۰۲/۱۶۹شماره پرونده : ۱۴۰۲_۷۶_۱۶۹حتاریخ نظریه : ۱۴۰۲/۳/۹استعلام :رویه موجود و ادعای ابهام در استناد قانونی برای اخذ مهریه بر اساس... ادامه مطلب
ویژگی های ازدواج موقت ( یا صیغه موقت )
1401/11/12ویژگیهای ازدواج موقت یا صیغه موقت1.عدم حق ارث برای زوجین: در عقد موقت با وجود فوت هر یکی از طرفین در مدت ازدواج طرف دیگر از آن دیگری ارث نمی برد. ولی فرزندان آنها از پدر و مادر خود ارث می برن... ادامه مطلب
جمعه کاری
1401/11/8جمعه کاری طبق ماده ۶۲ قانون کار روز جمعه، روز تعطیل هفتگی کارگران با استفاده از مزد میباشد. کارگرانی که به هر عنوان در روزهای جمعه کار می کنند، در مقابل عدم استفاده از تعطیل رو... ادامه مطلب
مالیات بر ارث
1401/11/4مالیات بر ارث پس از اصلاحیه قانون مالیاتهای مستقیم که برای متوفیان ۱/ ۱/ ۹۵ قابل اجرا می باشد وراث می توانند مالیات بر ارث اموال متوفی را به صورت تکی یا موردی پرداخت نمایند و لزومی به تعی... ادامه مطلب
نحوه درج حق فسخ در معاملات املاک
1401/11/4به عنوان شرط ضمن حتما این عبارت را در مبایعه نامه ذکر نمایید : " بین طرفین شرط شد که چنانچه هر یک از چکها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، صورت نگیرد معامله و قرا... ادامه مطلب
خسارت ایام بازداشت متهم بعد از برائت یا منع تعقیب
1401/11/4آیین دادرسی کیفریماده 255 - اشخاصی که در جریان تحقیقات مقدماتی و دادرسی به هر علت بازداشت میشوند و از سوی مراجع قضایی، حکم برائت یا قرار منع تعقیب در مورد آنان صادر شود، میتوانند با رعایت ما... ادامه مطلب
نظر خود را بنویسید