شرایط لازم برای طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله

شرایط لازم برای طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله

۱_ وجود حق فسخ

برای فسخ معامله باید حق فسخی به وجود آمده باشد، حق فسخ ممکن است ناشی از قانون باشد یا قرارداد.
حق فسخ ناشی از قانون اعم از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن،  خیار رویت و تخلف از وصف، خیار غبن،  خار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط و موارد دیگری نیز در قانون پیش‌بینی شده است.
حق ناشی از قرارداد، طرفین می توانند شرط کنند که در قرارداد یکی از طرفین یا شخص ثالث حق فسخ داشته باشد.

۲_ اعمال و اعلام حق فسخ با رعایت فوریت

در صورتی که برای هر یک از طرفین معامله حق فسخی به وجود آمده باشد می تواند با رعایت فوریت با اعمال حق فسخ و اعلام آن، دعوای تنفیذ فسخ مطرح کند.
اعمال حق فسخ ممکن است به لفظ باشد یا به فعل (طبق ماده ۴۴۹ قانون مدنی؛ فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود).
در معاملاتی که نیاز به انجام تشریفات و یا تنظیم قرارداد لازم نیست و به صرف ایجاب و قبول انجام می شود صرف اعلام شفاهی فسخ یا فسخ معامله با فعل کافی است ولی در خصوص معاملاتی که به صورت مکتوب انجام می شود بخصوص معاملات اموال غیرمنقول، اعلام حق فسخ باید با ارسال اظهارنامه به طرف مقابل انجام شود.
طبق تبصره ۱ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول،؛ «دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهار نامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد».

۳_ لزوم طرح دعوای تنفیذ و تأیید فسخ

پس از اعمال حق فسخ و اعلام آن از طریق اظهارنامه لازم است دارند حق فسخ، دا‌دخواست تنفیذ و تایید فسخ مطرح نماید و بدون طرح دعوای تنفیذ فسخ امکان طرح دعوای استرداد مبیع یا ثمن و ... وجود ندارد.
✓ نکته: در صورت تحقق حق فسخ و اعمال آن، حتی در صورت انتقال مبیع به دیگری، عین مبیع باید به فروشنده برگردد حتی اگر شرط عدم امکان فروش از خریدار سلب نشده باشد.
رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۰ ـ 1400/3/4 هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور
«مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است».