اسناد ذمه

سند لازم الاجرا سندی است که برای اجرای مدلول آن نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست و دارنده ی سند رسمی از طریق دفتر تنظیم کننده ی سند رسمی می‌تواند تقاضای صدور اجرائیه دهد.

در واقع سند لازم الاجرا را می‌توان به احکام قطعی شده از مراجع قضایی تشبیه نمود با این تفاوت که اسناد لازم الاجرا از طریق دایره ی اجرای ثبت و با دستور اجرا پیگیری می‌شوند اما حکم قطعی دادگاه از طریق واحد اجرای احکام مدنی یا کیفری به اجرا در می آید

اسناد ذمه چگونه اسنادی هستند؟ اسنادی که متعهدین سند رسمی تعهدی اعم از انجام فعل یا خودداری از انجام فعل و… را به نفع دارنده ی سند داشته باشد. اسناد ذمه بر خلاف اسناد وثیقه ای هیچ گونه پشتوانه ای ندارند و در واقع بر ذمه ی شخص متعهد است 

مثال: متعهد سند رسمی در مقابل دارنده ی سند تعهد میدهد که یک خودرو را در موعد مشخص به متعهد له سند تحویل دهد

در مقابل اسناد ذمه اسناد وثیقه قرار دارد که متشکل از سه قسم است:

۱_اسناد رهنی

۲_معامله با حق استرداد

۳_بیع شرط

زمانی که متعد اسناد ذمه ای به تعهد خود عمل نکند راهکار چیست؟ در این رابطه ماده ۲ آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷قوه قضاییه تعیین تکلیف نموده

 ماده ۲_ آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائیدرخواست اجراء مفاد اسناد رسمی از مراجع ذیل به عمل می‌ آید:

الف - در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستاجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا در جریان ثبت باشد از دفترخانه‌ ای که سند را ثبت کرده است. در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه کند.

ب (اصلاحی ۱۳۹۸/۱۲/۰۶)- درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی و سایر مواردی که صدور اجراییه بر عهده ثبت محل یا اداره اجرای ثبت می ‌باشد از طریق دفترخانه اسناد رسمی صورت می‌ گیرد. نحوه پذیرش و اقدام نسبت به درخواست اجراییه از دفاتر اسناد رسمی مطابق شیوه ‌نامه‌ ای است که به تصویب رییس سازمان ثبت خواهد رسید.

ج - در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به اموال منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.

د - در مواردی که موجر بعلت عدم وصول وجه قبوض اقساطی تخلیه مورد اجاره را بخواهد باید به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه نماید. مستنبط از ماده دو آیین نامه هر دفتر اسناد رسمیی صلاحیت ذاتی برای صدور اجرائیه ندارد و صرفا دفتر خانه تنظیم کننده ی سند رسمی صلاحیت ذاتی برای صدور اجرائیه را دارد

پس از تقاضای صدور اجرائیه چه تشریفاتی را جهت اجرای سند باید طی کرد؟پس از تقاضای صدور اجرائیه پرونده ای در اجرائیات اداره ثبت تشکیل خواهد شد و عملیات اجرا آغاز خواهد شد و به متعهد سند اخطار خواهد شد طبق ماده ۲۱ آیین نامه:آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائیاز تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند.

اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارائی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحا اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد.

تبصره (اصلاحی ۱۳۹۸/۱۲/۰۶)- ادارات اجرای ثبت مکلفند بلافاصله با تشکیل پرونده اجرایی الکترونیکی نسبت به شناسایی و توقیف اموال و دارایی ‌های متعهد از طریق بانک ‌های اطلاعاتی سازمان ثبت و سایر دستگاهها که به هر نحو اطلاعاتی در مورد اموال اشخاص دارند، اقدام نمایند. مقررات این ماده مانع از توقیف اموالی که از سوی بستانکار به منظور تعقیب اجرائیه و استیفای طلب معرفی می‌ شود، نخواهد بود. توقیف اموال متعهد شامل چه اموالی میشود؟ اموال منقول و غیر منقول،سهام،خطوط تلفن ثابت و همراه (اگر دائمی باشد)، حساب بانکی

آیا در اجرای ثبت هم مانند قانون آیین دادرسی مدنی و قانون آیین دادرسی کیفری برای حفظ حقوق متعهد له و طلبکار نهادی به نام تامین خواسته داریم؟ در قانون آیین دادرسی مدنی قانونگذار جهت حفظ حقوق طلبکار برای منع انتقال اموال توسط متعهد ماده۱۰۸این قانون را پیش بینی نمود:

خواهان می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا درجریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است درموارد زیر از دادگاه درخواست تامین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آن است:

الف - دعوا مستند به سند رسمی باشد.

ب - خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد.

ج - در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین باشد.

د - خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.

تبصره - تعیین میزان خسارت احتمالی، با در نظر گرفتن میزان خواسته به نظر دادگاهی است که درخواست تامین را می پذیرد. صدور قرار تامین موکول به ایداع خسارت خواهد بود.

و همچنین قانونگذار در ماده ۱۰۸قانون آیین دادرسی کیفری مصوف ۱۳۹۲ با اصلاحات ۱۳۹۴ ماده ۱۰۸ این قانون را پیش بینی نموده :

ماده ۱۰۸_در صورتی که خواسته شاکی عین معین نبوده یا عین معین بوده اما توقیف آن ممکن نباشد ،بازپرس معادل مبلغ ضرر و زیان شاکی از سایر اموال و دارایی های متهم را توقیف مینماید. 

در پرونده های ثبتی هم قانونگذار همچیننهادی را پیش بینی نموده اما نام آن تامین خواسته نیست زیرا خواسته ای وجود ندارد ،دعوایی مطرح نشده که تقاضای تامین خواسته شود در پرونده های اجرای اداره ثبت سند مسجل و قطعی هست و مانند دادگاه متعهد له مدعی به حساب نمی آید پس نام این نهاد تامین خواسته نیست بلکه تامین طلب است.

نحوه ی درخواست تامین طلب در اجرای ثبت چگونه است؟ 

ماده ۲۷ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا متعهدله می‌ تواند قبل از انقضاء مدت مذکور در ماده ۲۱ این آئین‌ نامه تقاضای تامین طلب خود را از اموال متعهد بکند در این صورت اجراء بلافاصله پس از ابلاغ اجرائیه معادل موضوع لازم الاجراء را از اموال متعهد بازداشت می‌ کند.

آیا در اسناد رسمی بابت حسن انجام تعهد میشود وجه التزام  قرارداد؟ بله وجه التزامی که در اسناد رسمی تعیین میشود دو نوع است:

1_وجه التزام بابت تأخیر

2_وجه التزام بابت عدم انجام تعهد

*مثال وجه التزام بابت تاخیر: الف متعهد میشود خودروی ب را ظرف مدت شش ماه تعمیر کند اگر الف در انجام تعهد تاخیر کنید بابت هر روز یا هر ماه تاخیر یا مبلغ مقطوعی که در قرارداد مشخص شده را به عنوان وجه التزام علاوه بر انجام تعهد اصلی پرداخت کند

*مثال وجه التزام بابت عدم انجام تعهد: اگر متعهد در موعد مشخص شده تعهد خود را انجام ندهد متعهد له می‌تواند یا فقط اصل تعهد را مطالبه کند یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را مطالبه کند.