تخلیه ملک در شرایط جنگی و اضطراری؛ حق با موجر است یا مستأجر؟

تخلیه ملک در شرایط عادی، تابع قرارداد اجاره و قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر است؛ اما زمانی که کشور یا منطقه‌ای با شرایط جنگی، اضطراری، ناامنی، محدودیت تردد، تعطیلی اجباری یا آسیب به املاک مواجه می‌شود، موضوع تخلیه از حالت ساده خارج شده و نیازمند تحلیل دقیق حقوقی است.

پرسش مهم این است: آیا وقوع شرایط جنگی یا اضطراری، قرارداد اجاره را از بین می‌برد؟ آیا مستأجر می‌تواند به‌دلیل بحران از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند؟ یا موجر همچنان حق دارد تخلیه ملک را مطالبه کند؟

پاسخ این است که در حقوق ایران، صرف وقوع بحران، جنگ یا وضعیت اضطراری، به‌تنهایی موجب پایان خودکار قرارداد اجاره نمی‌شود. اصل بر اعتبار قرارداد و لزوم اجرای تعهدات طرفین است. بنابراین تا زمانی که قرارداد اجاره برقرار است و ملک قابلیت استفاده دارد، تعهدات اصلی موجر و مستأجر نیز باقی خواهد ماند.

با این حال، باید میان دو وضعیت تفاوت قائل شد:

دشوار شدن استفاده از ملک و غیرممکن شدن انتفاع از ملک.

اگر استفاده از ملک فقط سخت‌تر، پرهزینه‌تر یا محدودتر شده باشد، این موضوع معمولاً برای سقوط کامل تعهدات کافی نیست. اما اگر ملک در اثر حادثه، تخریب، وضعیت امنیتی خاص یا مانع جدی، عملاً قابل استفاده نباشد، موضوع وارد قلمرو قوه قهریه، عدم امکان انتفاع، انفساخ یا تعدیل آثار قرارداد می‌شود.

در دعاوی تخلیه، دادگاه صرفاً به ادعای کلی موجر یا مستأجر توجه نمی‌کند؛ بلکه متن قرارداد، مدت اجاره، نوع ملک، میزان قابلیت استفاده، وضعیت تصرف، دلایل عدم پرداخت اجاره‌بها، اظهارنامه‌ها، تأمین دلیل و نظریه کارشناس رسمی دادگستری را مورد بررسی قرار می‌دهد.

در املاک مسکونی، تخلیه معمولاً با توجه به انقضای مدت اجاره، شرایط قرارداد و مقررات قانونی قابل طرح است. اما در املاک تجاری، موضوع حساس‌تر است؛ زیرا نوع رابطه استیجاری، تاریخ قرارداد، حق کسب یا پیشه، سرقفلی، تغییر شغل، تعدی و تفریط و سایر شرایط قراردادی می‌تواند مسیر پرونده را کاملاً تغییر دهد.

از نظر عملی، در شرایط بحرانی، اقدام عجولانه می‌تواند به زیان هر یک از طرفین تمام شود. موجر باید پیش از طرح دعوا، دلایل قانونی تخلیه و مستندات خود را تکمیل کند. مستأجر نیز اگر مدعی عدم امکان استفاده از ملک یا وجود شرایط اضطراری مؤثر است، باید این ادعا را با دلیل، گزارش، تصویر، تأمین دلیل یا نظریه کارشناسی اثبات کند.

و مهم این است که در پرونده‌های تخلیه، داشتن حق به‌تنهایی کافی نیست؛ حق زمانی در دادگاه اثرگذار است که درست اثبات شود. بسیاری از دعاوی ملکی به دلیل ضعف در تنظیم دادخواست، نبود مستندات کافی یا انتخاب مسیر اشتباه، نتیجه مطلوب نمی‌گیرند.

بنابراین تخلیه ملک در شرایط جنگی و اضطراری، یک موضوع کاملاً تخصصی است و نمی‌توان درباره آن نسخه واحد صادر کرد. گاهی حق با موجر است، گاهی مستأجر دفاع جدی دارد و گاهی نیز راه‌حل حقوقی، نه تخلیه فوری است و نه ادامه بی‌قیدوشرط قرارداد؛ بلکه تعیین آثار مالی، قراردادی و کارشناسی رابطه استیجاری است.

محمدهادی رادفر

وکیل پایه یک دادگستری

سوالات مرتبط

آیا شرایط جنگی می‌تواند باعث فسخ یا پایان قرارداد اجاره شود؟

صرف وقوع شرایط جنگی یا اضطراری، به‌تنهایی باعث فسخ یا پایان خودکار قرارداد اجاره نمی‌شود. اگر ملک همچنان قابلیت استفاده داشته باشد، اصل بر اعتبار قرارداد و ادامه تعهدات موجر و مستأجر است. اما اگر شرایط ایجادشده موجب شود استفاده از ملک عملاً غیرممکن شود، موضوع می‌تواند با توجه به شرایط قرارداد و وضعیت ملک، از نظر قوه قهریه، عدم امکان انتفاع، انفساخ یا تعدیل آثار قرارداد مورد بررسی قرار گیرد.

اگر ملک در اثر شرایط جنگی یا اضطراری قابل استفاده نباشد، تکلیف اجاره‌بها و قرارداد چیست؟

اگر ملک در اثر شرایط جنگی یا اضطراری عملاً قابل استفاده نباشد، صرفاً نمی‌توان بر اساس ادعای کلی درباره ادامه یا توقف پرداخت اجاره‌بها تصمیم گرفت. وضعیت ملک، میزان و نوع خسارت، مفاد قرارداد و امکان یا عدم امکان انتفاع باید بررسی شود و در صورت نیاز، موضوع با تأمین دلیل و نظریه کارشناسی اثبات شود. در چنین شرایطی، ممکن است آثار حقوقی متفاوتی نسبت به ادامه قرارداد و تعهد پرداخت اجاره‌بها ایجاد شود.