تخلیه فوری ملک در سال 1405 ؛ چگونه بدون دردسر مستأجر را تخلیه کنیم؟

تخلیه فوری ملک در سال ۱۴۰۵ ؛ چگونه بدون دردسر مستأجر را تخلیه کنیم؟ (راهنمای خودنویس)

پایان قرارداد اجاره و امتناع مستأجر از تخلیه ملک، یکی از فرساینده‌ترین دغدغه‌های موجران است. از طرفی، مستأجران نیز با چالش‌های سقف افزایش اجاره‌بها مواجه هستند. با تصویب و اجرای «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها»، قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر دستخوش تغییرات بسیار مهمی شده است. اگر در سال ۱۴۰۵ قصد دارید ملک مسکونی یا تجاری خود را اجاره دهید یا می‌خواهید ملک اجاره‌ای را تخلیه کنید، باید بدانید که کاغذبازی‌های سنتی و قولنامه‌های دستی بنگاهی دیگر امنیت سابق را ندارند. در این مقاله، اصول جدید تخلیه فوری را بررسی می‌کنیم :

۱. کلید طلایی تخلیه فوری: ثبت قرارداد در سامانه خودنویس

در سال ۱۴۰۵، برای اینکه بتوانید از امتیاز «دستور تخلیه فوری» (که ظرف یک الی دو هفته بدون نیاز به دادگاه صادر می‌شود) بهره‌مند شوید، دیگر تنظیم یک قرارداد دستی بین خودتان یا حتی در مشاوران املاک عادی کافی نیست.

بر اساس قوانین جدید مسکن، تمام قراردادهای اجاره باید در سامانه‌های دولتی نظیر سامانه خودنویس یا کاتب ثبت شده و دارای کد رهگیری رسمی باشند.

توجه مهم: اگر قرارداد اجاره فاقد کد رهگیری ثبت‌شده در سامانه‌های ملی باشد، موجر حق استفاده از تاسیس «دستور تخلیه فوری» را از دست می‌دهد و برای تخلیه باید مسیر طولانی و پرهزینه «حکم تخلیه» را در دادگاه طی کند.

۲. شرایط سه‌گانه برای صدور دستور تخلیه فوری چیست؟

برای اینکه مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) بدون دعوت از طرفین و ظرف چند روز دستور تخلیه صادر کند، وجود سه شرط زیر همزمان الزامی است:

قرارداد اجاره دارای مدت مشخص (مثلاً یک‌سال) باشد و این مدت به پایان رسیده باشد.

قرارداد به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد (در سامانه خودنویس امضاها به صورت الکترونیک ثبت می‌شود).

قرارداد دارای کد رهگیری معتبر از سامانه خودنویس باشد.

۳. موانع تخلیه؛ تمدید خودکار و سقف قانونی چیست؟

طبق قوانین حاکم بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۵، موجر نمی‌تواند به دلخواه خود مستأجر را مجبور به تخلیه کند، مشروط بر اینکه مستأجر سقف افزایش قانونی اجاره‌بها (که سالانه اعلام می‌شود) را بپذیرد. با این حال، در موارد زیر موجر همچنان می‌تواند تخلیه ملک را خواستار شود:

موجر ملک را به طور رسمی به شخص ثالثی فروخته باشد.

موجر نیاز شخصی خود یا فرزندانش را برای سکونت در دادگاه ثابت کند.

مستأجر از پرداخت اجاره‌بها به مدت ۳ ماه متوالی خودداری کرده باشد یا کاربری ملک را تغییر داده باشد.

پرسش‌ها

۱. جریمه عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس چیست؟

علاوه بر محرومیت از تخلیه فوری، طبق ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، موجر ممکن است مشمول جریمه‌های مالیاتی و جریمه‌ای معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره‌بها به نفع دولت شود.

۲. تفاوت دستور تخلیه فوری مسکونی و تجاری چیست؟

برای املاک تجاری که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند و حق سرقفلی یا کسب و پیشه در آن‌ها وجود ندارد، روند تخلیه مشابه مسکونی است. اما املاک تجاری قدیمی (مشمول قانون ۱۳۵۶) تابع تشریفات دادرسی سنگین و پرداخت سرقفلی هستند.

منابع و استنادات قانونی:

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۱۰ در خصوص الزامات ثبت قراردادها.

اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در خصوص شرایط شهود و کد رهگیری.

محمدهادی رادفر

وکیل پایه یک دادگستری