نکات حقوقی

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.بنابراین توصیه به پیش خریداران ساختمان این است که برای تنظیم قرارداد رسمی در دفتر اسناد پافشاری کنید و فقط در دفاتر اسناد رسمی قرارداد امضا کنید.

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید؛ قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

در مقابل مال مشاع، مال مفروز یا ملک اختصاصی قرار دارد. منظور از مال مفروز آن است که شخص به صورت انحصاری مالک آن مال است؛ مانند خانه یا ماشینی که منحصرا در ملکیت یک شخص است و کسی با او شریک نیست.

در اصطلاح حقوق، مال مشاع عبارت است از مالی که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان از هم تشخیص داد؛ مثل خانه ای که از طریق ارث به ورثه متوفی می رسد و یا خانه ای که چند نفر با پول مشترک آن را می خرند و هر یک نسبت به سهم خود، در آن شریک اند.یعنی آن خانه به طور مشترک برای همه شرکا است.

دعوای تقسیم سهم الارث اعم از اموال منقول یا غیرمنقول و صرفنظر از میزان آن دعوای غیرمالی است. البته به شرطی که اختلافی در مالکیت اموال مشاعی نباشد.مطابق مقررات ماده 300 به بعد قانون امورحسبی، در صورت تعدد ورثه هریک از وراث می توانند درخواست تقسیم سهم حود را از سهم سایر وراث بخواهند. بدیهی است دعوای مطالبه سهم الارث از زمره دعاوی مالی است که نیاز به تعیین بهای خواسته و تقویم مدعی به دارد.

به معنای مال الاجاره است. یعنی اجرت و عوض منافع مالی که به موجب عقد اجاره معین می شود.

عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک شود. (ماده 57 آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا).

احداث گلخانه ها، دامداری ها، مرغ داری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها، بهینه کردن تولیدات کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شوند. البته رعایت موارد زیست محیطی و موافقت جهاد کشاورزی نیز لازم است.

براساس تبصره5 ماده1 قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها: اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می باشد. بنابراین یکی از روشهای دغاعی در این پرونده ها، اثبات واقع شدن ملک در داخل طرح هادی روستا است.

در پرونده های تغییر غیر مجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها، چنانچه سه سال از تاریخ تغییر کاربری سپری شده باشد، موضوع مشمول مرور زمان شده و دادگاه بایستی قرار موقوفی تعقیب صادر نماید. بنابراین در این پرونده ها جهت احراز این امر درخواست ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری راهگشا خواهد بود.