چالش های قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت ، یکی از پیچیده ترین قراردادهای معاملات ملکی بوده و عدم رعایت قواعد آن ، می‌تواند خسارات مالی غیرقابل جبرانی به شهروندان تحمیل نماید.

 انعقاد قرارداد با موضوع مشارکت در ساخت آپارتمان، فیمابین مالکین خانه های قدیمی یا زمین و سازندگان ، در حدود بیست سال اخیر ، بروز و به لحاظ تمایل فعالین حوزه ساخت و ساز ، بسیار گسترش یافته و بالتبع با گسترش چنین معاملاتی ، اختلافات ناشی از توافقات معامله مزبور ؛ بین متعاملین بوجود می آید.

قراردادهای مشارکت در ساخت نوعی مشارکت مدنی بوده که اصولا مالکین خانه های قدیمی یا زمین ها و سازندگان طی انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، با یکدیگر شریک در احداث آپارتمان میشوند و در واقع متعاقدین ؛ شریک در تامین سرمایه و اجرای پروژه میگردند ، و در زمان انعقاد قرارداد تکالیف و سهم شرکای فوق‌الذکر ؛ متناسب با میزان سرمایه ای که تامین می نمایند ، برای هر یک ، اعم از زمین و جمیع هزینه های ساخت و ساز ، تعیین می گردد و متعاقب اجرایی شدن عملیات ساخت نیز ، مالکیت برای هر یک از طرفین نسبت به بنا به وجود آمده و طبق توافق طرفین میزان سهم هر یک در خاتمه ساخت و تفکیک بخش های آن ، به نام هر یک خواهد شد که معامله و روابط فیمابین از موارد قرارداد مستقل و مبتنی بر ماده ۱۰ قانون مدنی خواهد بود.

قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان ، از پیچیدگی و حساسیت خاصی برخوردار بوده به نحوی که موفقیت در آن ، علی الاصول مستلزم رجوع به اهل خبره میباشد ، چه آنکه در صورت عدم رعایت برخی بایدها و نبایدها ؛ و در کنار مزایا و سرعت عمل و سود کلان ناشی از آن ، خطرات و مشکلاتی می تواند برای طرفین قرارداد ؛ ایجاد نماید و منتج به تضرر غیرقابل جبران شهروندان گردد! کما اینکه پرونده های متعددی با موضوع قرارداد فوق الذکر و عناوین مجرمانه ای همچون کلاهبرداری و غیره ، که ناشی از بی دقتی در تنظیم صحیح قرارداد موصوف و عدم رعایت برخی نکات و عدم مشورت با مشاورین رسمی حوزه حقوقی و قراردادها میباشد ، در مراجع قضایی مطرح و تحت رسیدگی است.

علی ایحال از جمله موارد ابتدایی و مهم که لازم است شهروندان رعایت کنند، احراز صلاحیت و اهلیت شخص حقیقی و یا حقوقی طرف قرارداد می باشد ، تا با بررسی این امر ، نسبت به امکان اجرایی شدن تعهدات توسط شخص مزبور و در نتیجه موفقیت آمیز بودن معامله اطمینان حاصل شود ، بررسی به این ترتیب که طرف قرارداد ورشکسته یا ممنوع المعامله است یا خیر و یا اموال و سرمایه وی توسط مراجع ذیصلاح توقیف نشده باشد یا مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب سال ۱۳۳۷ نشده باشد و حتی در خصوص صلاحیت فنی و اعتبار کاری وی نیز از طریق بررسی مدارک ابرازی و گواهینامه ها، میزان سرمایه و امکانات مجری ساخت در قرارداد و چنانچه از اتباع بیگانه باشد؛ اعتبار پروانه کار صادره از وزارت کار و امور اجتماعی و مدارک شناسایی وی بررسی گردد و یا از سابقه کار اجرایی و تجربه او تحقیقات صورت گیرد، چه آنکه بسیاری از افرادی که حالیه در مراجع قضایی، پرونده با موضوع قرارداد مشارکت در ساخت که از قرارداد های جدید و نوظهور است دارند ، از چنین تحقیقاتی غفلت نموده اند، لذا لازم است کلیه تعهدات طرفین قرارداد به طور واضح و بدون هرگونه ابهامی در قرارداد تصریح شود ، همچنین موضوع قرارداد نیز از جمله مشخصات فنی و دقیق ساختمان و امکان پیش فروش سهم هریک و میزان و اختیارات مجری ساخت ساختمان و حدود اختیارات نسبت به ایجاد تغییر در اجزای آن و ضمانت اجرای تخلف از تعهدات‌ متعاقدین، در کلیه حالت ها باید پیش بینی و مورد توافق قرار گیرد.

لازم به ذکر است سازندگان و مباشرین در ساخت به هیچ عنوان مجاز به افزایش میزان تراکم احداثی، برخلاف ضوابط تعیینی ساخت و ساز و اصول مصوب شهرسازی و پروانه صادره و نقشه های معماری مصوب نیستند ، در غیر این صورت، برابر موازین قانونی پیش بینی شده در برابر مراجع ذیصلاح و طرف قرارداد ، مسئول تخلفات ناشی از عملکرد خود ، همچنین خسارت وارده خواهند بود.

بنابمراتب موصوف و با عنایت به اینکه تغییر و بروزرسانی در قوانین و آئین نامه های اجرایی و رویه دوایر و سازمان ها از جمله شهرداری، نظام مهندسی و غیره  صورت می‌گیرد و توجها به بی اطلاعی شهروندان اعم از سازندگان و مالکین از این تغییرات ، شایسته است، شهروندان محترم از آخرین اصول و مقررات اجرایی با مشورت و تحقیق از مشاوران رسمی حقوقی از بروز خسارات و بلاتکلیفی ها و دردسر ناشی از امر جلوگیری بعمل آورند.

انتهای پیام/منتشره در پایگاه خبری صافی نیوز

محمد مهدی ترحمی

وکیل پایه یک دادگستری