مسئولیت تعمیرات ملک استیجاری با موجر است یا مستأجر؟

یکی از پرتکرارترین منازعات میان موجر و مستأجر در روابط اجاره‌ای مسکونی، موضوع تعمیرات ملک است. این‌که چه کسی مسئول رفع نقص لوله‌کشی، تعویض شیرآلات، نقاشی دیوار یا تعمیر سیستم گرمایشی است، پرسشی است که پاسخ آن در قانون مدنی ایران و رویه قضایی به‌روشنی تعیین شده، هرچند در عمل غالباً محل اختلاف باقی می‌ماند.

اصل کلی در حقوق ایران، مبتنی بر قانون مدنی است. بر اساس قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، به عهده مالک است، مگر آن‌که شرط خلاف آن در قرارداد اجاره تصریح شده باشد.

به بیان ساده‌تر، اصل بر این است که موجر (مالک) موظف است ملک را در وضعیتی تحویل دهد که قابلیت استفاده متعارف داشته باشد و در طول مدت اجاره نیز این قابلیت را حفظ کند. بنابراین هرگونه نقص اساسی که مانع از انتفاع عادی مستأجر از ملک شود، از قبیل خرابی سیستم لوله‌کشی، نم و رطوبت ساختمانی، خرابی کولر یا شوفاژ مرکزی، نقص در سیم‌کشی برق ساختمان یا مشکلات سازه‌ای، اصولاً بر عهده مالک است.

انواع تعمیرات در روابط موجر و مستأجر

در رویه حقوقی و عرف قضایی، تعمیرات به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:

تعمیرات اساسی (کلی)

این دسته شامل مواردی است که به بنیان و ساختار ملک مربوط می‌شود و معمولاً هزینه‌بر و پایدار است، از جمله:

• تعمیر یا تعویض لوله‌های اصلی آب و فاضلاب
• رفع نم و نشتی سقف یا دیوار
• تعمیر سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی
• اصلاح نقص‌های سازه‌ای یا ایمنی ساختمان
• تعویض سیم‌کشی برق فرسوده و...

این نوع تعمیرات، طبق قانون مدنی، بر عهده موجر است، زیرا مربوط به اصل قابلیت انتفاع از ملک است، نه استفاده روزمره از آن.

تعمیرات جزئی (مصرفی)

این دسته شامل مواردی است که ناشی از استفاده متعارف روزمره مستأجر از ملک است و معمولاً هزینه اندکی دارد، مانند:

• تعویض لامپ‌های سوخته
• تعمیر جزئی شیرآلات به دلیل استهلاک عادی
• نظافت و رفع گرفتگی‌های جزئی فاضلاب ناشی از استفاده
• تعمیر قفل‌ها یا دستگیره‌های داخلی

این نوع تعمیرات معمولاً بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد، چرا که ناشی از بهره‌برداری روزانه او از عین مستأجره است.

امکان توافق برخلاف قانون در قرارداد اجاره

باید تأکید که طرفین قرارداد اجاره می‌توانند برخلاف حکم قانون، توافق دیگری داشته باشند. برای نمونه، چنانچه در قرارداد اجاره صراحتاً قید شده باشد که «کلیه تعمیرات جزئی و کلی ملک بر عهده مستأجر است»، این شرط قراردادی، در صورت عدم مغایرت با نظم عمومی، معتبر و لازم‌الاجراست.

از این رو، توصیه حقوقی به طرفین قرارداد، به‌ویژه در زمان تنظیم اجاره‌نامه، این است که تکلیف تعمیرات را به‌صراحت و با ذکر مصادیق در متن قرارداد مشخص کنند تا از بروز اختلاف در آینده جلوگیری شود.