اصلاحات 1403 قانون پیش فروش ساختمان

از اردیبهشت ماه سال جاری تغییرات مهمی در قانون فوق ایجاد شده که اگر ندانیم انگشت گزان ایم: 

الف - هرگونه تعهدی که اشخاص به ساخت و تحویل ملک دارند و هر توافقی که طرفین عقد مشارکت در ساخت و ساز می کنند تابع قانون پیش فروش درآمده ،در حالیکه سابقا فقط تعهدات مالک زمین در برابر خریداران واحد‌های درحال ساخت یا جانشینان آنان را شامل می شد هدف قانونگذار از این تغییر چه بوده؟! چند هدف : ۱. پاسخگو کردن سازندگانی که زمین از خودشان نیست و پیمانکاران کارفرما به پیش خریداران دست اول یا چندمی در برابر انواع خطرات معاملاتی ، تاخیر در اجرای مراحل یا کل پروژه ساخت و ساز ، خسارات ناشی  از عدم رعایت مقررات ساخت و ساز ۲. در بازار پیش فروش مسکن ، سازنده بدون زمین را به ثبت رسمی پیش فروش ملزم می کند و در صورت عدم اقدام مجرم محسوب و جریمه ۲ تا ۴ برابر مبالغ دریافتی بر او وارد می شود اما تا قبل از این اصلاحات جدید ، فقط مالک زمین با مجازات فوق و بنگاه های املاک با تعلیق پروانه کسب روبرو می شدند .

ب- حذف پیش شرط «اتمام مرحله پی ریزی و کسب پروانه ساخت » برای انعقاد قرارداد پیش فروش / خب این تغییر به نفع کدام طرف قرارداد هست؟! هر دو طرف ، چون این قانون تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار را بعلاوه ضمانت اجراهای آن اشاره کرده مثلا اگر پیش فروشنده قبل از مرحله پی کنی قرارداد می بست طبعا تاییدیه مهندس ناظر هم در کار نبود و آثار خطیر بعدی آن نظیر احتمال ساخت غیراصولی و رای بر تخریب تمام یا کل شالوده را به سبب حفظ جان و مال ساکنان و همسایگان به دنبال می داشت  و مبالغ پرداختی به سازنده هم برگشتش با کرام الکاتبین بود!! از طرف دیگر فرضا اگر پیش خریدار ، مبالغی که از طریق مجرمانه به دست آورده بعنوان قسط اول ساخت و ساز به حساب سازنده می زد ، چون قرارداد رسمی در کار نبود تا اثبات این دفاع که من سازنده یا مالک ، شریک پولشویی این پیش خریدار از خدا بی خبر نبودم ، باید مدتها در راهروهای دادسرا و دادگاه با یا بدون سندی عادی از این سمت به آن سمت می دوید.

پ- حذف شرط داوری اجباری و اختیاری شدن شرط داوری / مزیت: تسهیل ورود پرونده های حاصل از اختلاف سازنده و مالک و پیش خریداران با یکدیگر به مراجع قضایی . حسب آمارهای موجود غالب پرونده های آورده شده به داوری ، یا با فقدان اشراف داور به جوانب فنی و حقوقی مورد اختلاف روبرو می شده  یا با اعتراض و تقاضای ابطال رای داور به دادگاه می آمد پس برای کوتاه تر شدن این فرایند دادرسی که خودش سالها طول می کشد ، داوری اختیاری شده اما باز هم در معمول قراردادها بعنوان بندی از توضیحات قرارداد می آید که یا واجد ابهام در نحوه انتخاب داور است یا اختلاف در صلاحیت موردی داور و دادگاه ؛ اینجا هنر یک قرارداد نویس خوب و باتجربه معلوم می‌شود که مکافاتهای بعدی احتمالی را پیش بینی و با قلم وزینش پیشگیری می کند .

خلاصه کلام اگر وکیل قرارداد نویس در مشارکت و پیش خرید خواستید ، دربست در خدمتیم .

ارادتمند شما - وکیل حامد نادرزاده