بطلان قرارداد پیش فروش

قرارداد پیش فروش به‌عنوان یکی از انواع رایج معاملات ملکی، شرایط و الزامات خاصی دارد که عدم رعایت آن‌ها ممکن است منجر به بطلان قرارداد شود. بطلان قرارداد پیش‌فروش به این معناست که از ابتدا این قرارداد فاقد اعتبار قانونی بوده و هیچ‌گونه آثار حقوقی بر آن مترتب نمی‌شود. در این مقاله، شرایط و دلایل بطلان قرارداد پیش‌فروش و نحوه پیشگیری از آن بررسی می‌شود.

شرایط لازم برای صحت قرارداد پیش‌فروش

برای اینکه قرارداد پیش‌فروش معتبر باشد، باید شرایط زیر رعایت شود:

1.      اهلیت طرفین: فروشنده و خریدار باید دارای اهلیت قانونی باشند. افراد صغیر، مجنون یا سفیه نمی‌توانند قرارداد معتبر منعقد کنند.

2.      تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی: طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، این نوع قرارداد باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. عدم رعایت این شرط می‌تواند منجر به بطلان قرارداد شود.

3.      وجود مجوزهای قانونی: فروشنده باید مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح مانند پروانه ساخت را دریافت کرده باشد.

4.      تعیین مشخصات ملک: ملک پیش‌فروش‌شده باید دارای مشخصات دقیق و روشن ازجمله متراژ، طبقه، شماره واحد و سایر جزئیات باشد.

5.      مشروعیت جهت قرارداد: هدف از انعقاد قرارداد پیش‌فروش باید مشروع و قانونی باشد.

دلایل بطلان قرارداد پیش‌فروش

1.      عدم تنظیم در دفتر اسناد رسمی: اگر قرارداد پیش‌فروش به‌صورت عادی و خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود، قرارداد فاقد اعتبار است.

2.      عدم وجود مجوزهای قانونی: فروشنده‌ای که بدون دریافت پروانه ساخت اقدام به پیش‌فروش می‌کند، قراردادش باطل خواهد بود.

3.      عدم تعیین دقیق مشخصات ملک: کلی بودن یا مبهم بودن مشخصات واحد پیش‌فروش‌شده، موجب بطلان قرارداد می‌شود.

4.      فقدان اهلیت طرفین: اگر فروشنده یا خریدار اهلیت قانونی نداشته باشند، قرارداد پیش‌فروش باطل است.

5.      مغایرت با قوانین آمره: هرگاه مفاد قرارداد پیش‌فروش با قوانین آمره یا نظم عمومی مغایرت داشته باشد، این قرارداد معتبر نخواهد بود.

آثار بطلان قرارداد پیش‌فروش

در صورت بطلان قرارداد پیش‌فروش:

·         مبلغ پرداخت‌شده توسط خریدار باید به وی مسترد شود.

·         طرفین نمی‌توانند هیچ‌گونه ادعایی بابت خسارت یا انجام تعهدات از یکدیگر داشته باشند.

·         اگر خریدار متصرف ملک شده باشد، باید ملک را تخلیه و تحویل دهد.

پیشگیری از بطلان قرارداد پیش‌فروش

برای جلوگیری از بطلان قرارداد پیش‌فروش، رعایت نکات زیر ضروری است:

1.      تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی و دریافت کد رهگیری.

2.      اطمینان از وجود پروانه ساخت و سایر مجوزهای قانونی.

3.      درج مشخصات دقیق و شفاف واحد پیش‌فروش‌شده در قرارداد.

4.      مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی پیش از امضای قرارداد. 

سوالات متداول

1.      آیا تنظیم قرارداد پیش‌فروش در بنگاه معاملات ملکی معتبر است؟

o        خیر، قرارداد پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم آن در بنگاه معاملات ملکی فاقد اعتبار قانونی است.

2.      اگر فروشنده پروانه ساخت نداشته باشد، قرارداد چه وضعیتی خواهد داشت؟

o        در این صورت، قرارداد پیش‌فروش باطل است و خریدار می‌تواند وجوه پرداختی را مطالبه کند.

3.      آیا عدم تعیین شماره واحد و طبقه موجب بطلان قرارداد می‌شود؟

o        بله، عدم تعیین دقیق مشخصات ملک پیش‌فروش‌شده می‌تواند به بطلان قرارداد منجر شود.

4.      آیا امکان فسخ قرارداد پیش‌فروش به‌دلیل تأخیر در تحویل وجود دارد؟

o        بله، اگر تأخیر در تحویل مطابق مفاد قرارداد باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

5.      چه مدارکی برای صحت قرارداد پیش‌فروش ضروری است؟

o        پروانه ساخت، مجوز پیش‌فروش، مشخصات دقیق واحد، و تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی از مدارک ضروری هستند.