تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
«
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها »
قبل از تصویب قانون تغییر کاربری
اراضی زراعی و باغ ها در سال ۱۳۷۴ عملاً هیچ گونه محدودیتی در رابطه با ساخت
خانه باغ در کشور ایران وجود نداشت ؛ اما با تصویب قانون مذکور در سال ۱۳۷۴ و
اصلاحیه آن در سال ۱۳۸۵ ساخت و ساز خانه باغ در اراضی زراعی و باغ ها با محدودیت
هایی مواجه گردید که این ساخت و ساز ها و مصادیق تعیین تغییر کاربری بنا بر قانون
مذکور به مصوبات وزارت جهاد کشاورزی و هیأت وزیران موکول گردیده است .
قانونگذار در سال ۱۳۷۴ در ماده ۳
مقرر نموده بود که تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر فقط برای
یک بار و احداث دامداری ها و مرغداری ها نیز مشمول موارد دیگری بودند اما این
ماده در اصلاحیه سال ۱۳۸۵ تحت عنوان ماده ۴ تغییر پیدا کرد و هرگونه تغییر کاربری
بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوط به امور اراضی جهاد کشاورزی موجب قلع و قمع بنا و
پرداخت جزای نقدی از ۱ تا ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز با
کاربری جدید و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از ۱ ماه تا ۶ ماه
محکوم خواهد شد.
بدینصورت قانونگذار عملا برای
سازندگان خانه باغ در اراضی زراعی و باغ ها نسبت به تعیین مجازات اقدام نمود .و
علاوه بر آن در تبصره ۲ از ماده ۱۰ قانون مذکور به سازمان جهاد کشاورزی اختیاراتی
را اعطا نمود که این سازمان می توانست رأساً و صرفاً با حضور نماینده دادستان
نسبت به تخریب خانه باغ هایی که برخلاف مصوبات ساخته شده اند اقدام نماید.
در مادۀ 10 قانون حفظ کاربری اراضی
زراعی و باغ ها مصوب سال 1374 و اصلاحی 1385 چنین آمده است که :
« ماده ۱۰ – هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد
بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و …
سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت
جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد، چنانچه به‌طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز
از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران
جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت
انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
تبصره ۱ – چنانچه مرتکب پس از اعلام
جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست
جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
تبصره ۲ – مأموران جهاد کشاورزی
موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه
محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت
زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. »
نتیجتا مطابق قانون مذکور جهاد
کشاورزی میتواند راسا نسبت به تخریب اراضی مورد تغییر کاربری با حضور نماینده
دادستان بدون اخذ رأی از دادگاه اقدام کند.
بزه تغییر کاربری در صلاحیت دادگاه
کیفری دو بدون نیاز به صدور کیفرخواست از جانب دادسرا رسیدگی میشود.
از آنجاییکه به موجب رأی وحدت رویه
۸۲۲ بزه تغییر کاربری به یک جرم آنی تلقی
گردید و سبب مزایایی
برای مرتکبین اینگونه جرائم گردید.
از جمله مزایای آنی بودن بزه تغییر
کاربری از زمان شروع به ساخت چنانچه وفق ماده ۱۰۷ از قانون آیین دادرسی کیفری به
مدت ۳ سال، اداره جهاد کشاورزی نسبت به اعلام شکایت علیه متخلف اقدام ننماید، چون
جرم تعزیری درجه ۷ ( یعنی جرمی که حبس آن تا ۶ ماه می باشد ) است و از طرفی چون
جزای نقدی آن به تناسب هر پرونده متغیر می‌باشد و از این طریق نیز تعزیری درجه ۷
شناخته میشود مرور زمان جهت شکایت از تاریخ ارتکاب جرم ۳ سال می باشد و اگر این
۳ سال از سوی اداره جهاد کشاورزی مراعات نگردد باید پرونده با قرار موقوفی تعقیب
طبق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری مواجه شود.و اگر قاضی در این خصوص شک و شبهه‌ای
داشته باشد موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد و با بررسی عکس های هوایی اثبات این
ادعای شما به‌راحتی قابل بررسی است که آیا ساخت خانه باغ در سال مورد ادعای شما به‌عمل‌آمده
است یا در زمان دیگر.علاوه بر آن شما نیز می توانید شهود خود ازجمله بنا و
کارگرانی که در آن محل اشتغال داشته اند را نیز معرفی نمایید لذا این موارد به راحتی
قابل اثبات می‌باشد.
از جمله مصادیق تغییر کاربری میتوان
به دیوارکشی ، فنس کشی ، کرت‌بندی ، قطعه‌بندی و ساخت خانه باغ و امثالهم اشاره
نمود که هرساله و یا چندین سال یکبار از سوی هیئت وزیران مورد بررسی و تدوین قرار می گیرد.
البته ضوابطی استثنائا وجود داردکه براساس
این ضوابط میتوان اقدام به ساخت خانه باغ و یا دیگر مصادیق تغییر کاربری اقدام نمود
. که براساس موارد ذیل می‌باشد:
الف – فنس کشی :که اقل مصادیق تغییر
کاربری می باشد، با ارائه سند در روستا های حریم شهر و سایر اسناد روستا های خارج
حریم شهر و اخذ استعلام حسب شرایط موجود باغ و اینکه حداقل باغ باید دارای دو
هزار مترمربع مساحت باشد که اقدام به فنس کشی بابت آن گردد لذا کسانی که باغ کم
تر از دو هزار متر دارند هیچ وقت نباید نسبت به اقدام جهت فنس کشی اقدام نمایند.
ب – ساختن استخر : ارائه مدارک دال
بر تصرفات مالکانه و اخذ استعلام حسب شرایط موجود باغ و این که حداقل مساحت باغ
باید دو هزار متر باشد و اگر زمین زراعی است حداقل مساحت آن باید ۲۰ هزار متر مربع
باشد و ایضاً باید از اداره منابع آب جهت این که این باغ یا زمین دارای حقابه می
باشد استعلام به عمل آید لذا کسانی که حقابه ندارند یا مساحت زمین از موارد اعلامی
کم تر می باشد هیچ گاه جهت ساخت استخر اقدام ننمایند که از مصادیق تغییر کاربری
می‌باشند.
پ – استقرار کانکس و احداث خانه
کارگری در باغ ها : مدارک مورد نیاز ارائه سند ثبتی است. در این دو مورد باید
سازنده خانه باغ سند ثبتی بابت املاک خود داشته باشد و با مراجعه به اداره جهاد
کشاورزی بنابر مساحت زمین این درخواست را به‌جای آورد که این درخواست بنابر شرایط
ذیل باید این موارد را دارا باشد:
از زمین های با مساحت ۳ هزار متر تا
۵ هزار متر مربع حداکثر مساحتی که به شخص اعطا میشود ۱۲ متر مربع جهت ساخت خانه
است .
از زمین های با مساحت ۵ تا 10 هزار
متر مربع، ۱۲ تا 36 متر مربع جهت ساخت به شخص اعطا می گردد .
از زمین های با مساحت 10 هزار تا ۲۵
هزار متر مربع ، از 24 تا ۴۰ متر مربع به شخص سازنده جهت ساخت اعطا خواهد شد .
از زمین های با مساحت ۲۵ تا ۵۰ هزار
متر مربع حداکثر مساحت خانه باغ باید از 40 متر الی۸۰ متر مربع باشد .
از زمین های با مساحت ۵۰ هزار تا ۱۰۰
هزار متر مربع حداکثر مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع
جهت ساخت خانه باغ اعطا خواهد شد .
در خصوص زمین های با مساحت بیشتر از
۱۰۰ هزار متر مربع به ازای هر هکتار افزایش کمیسیون مربوطه ۵ مترمربع به مساحت
خانه باغ اضافه می‌نماید.
چنانچه خارج از این موارد نسبت به
ساخت و ساز اقدام شود قطعاً با اخذ رأی از سوی محاکم قضایی و یا چنانچه متخلف
ساخت خانه باغ در سال 1402 در حین ساخت باشد بنا بر تبصره ۲ از ماده ۱۰ این قانون
مجوز برای اداره جهاد کشاورزی جهت تخریب وجود دارد.
با توجه به تخصصی بودن موضوع و این که
مجوز ها هر ساله دست خوش تغییر قرار می گیرند و احاطه بر شرایط مصادیق و موارد
اعطای مجوز یک امر تخصصی بوده که نیازمند مراجعه به وکیل دادگستری می‌باشد و همچنین داشتن تجربه کاری درخصوص پرونده‌های تغییر کاربری میتوانید در خصوص امورات
مربوط به پرونده خود به ما مراجعه کنید
فرانک قائدی
وکیل پایه یک دادگستری
