قوانین پیش فروش آپارتمان و مشکلات رایج آن
با افزایش قیمت مسکن، بسیاری از مردم برای خانه‌دار شدن به پیش‌خرید آپارتمان روی می‌آورند. اما ناآگاهی از قوانین باعث شده است که بسیاری از خریداران قربانی کلاهبرداری، تأخیر در تحویل، افزایش قیمت غیرقانونی، و مشکلات سند مالکیت شوند. در این مطلب، قوانین مرتبط با پیش‌فروش ساختمان را به‌طور روشن و مستند بررسی می‌کنیم.
قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) چه می‌گوید؟
این قانون به‌منظور حفظ حقوق خریداران و جلوگیری از سوءاستفاده سازندگان تصویب شده و موارد زیر را الزام‌آور می‌کند:
۱. ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش
قراردادهای دستی و غیررسمی هیچ اعتباری ندارند و باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. در غیر این صورت، خریدار در صورت بروز مشکل نمی‌تواند به‌راحتی از حقوق خود دفاع کند.
۲. مشخصات دقیق واحد پیش‌فروش‌شده
قرارداد باید شامل اطلاعات زیر باشد:
✔ متراژ دقیق
✔ طبقه و شماره واحد
✔ نوع مصالح مصرفی و امکانات داخلی
✔ مهلت تحویل واحد و تاریخ انتقال سند
۳. مجوز رسمی از شهرداری
✅ سازنده قبل از پیش‌فروش، باید مجوز پیش‌فروش را از شهرداری دریافت کند.
✅ بدون این مجوز، هرگونه پیش‌فروش غیرقانونی است.
✅ خریداران باید قبل از امضای قرارداد، این مجوز را بررسی کنند.
۴. نحوه پرداخت و پیش‌پرداخت مجاز
⚠ خریدار نباید تمام مبلغ را یکجا بپردازد.
⚠ پرداخت‌ها باید متناسب با پیشرفت پروژه و طبق قرارداد انجام شود.
⚠ هرگونه دریافت پول بدون ارائه ضمانت‌نامه معتبر غیرقانونی است.
۵. ضمانت اجرای تخلفات سازنده
اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند:
تحویل واحد با تأخیر: سازنده باید خسارت تأخیر پرداخت کند.
عدم رعایت مشخصات فنی: خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و خسارت بگیرد.
عدم انتقال سند: خریدار حق دارد از طریق دادگاه، انتقال رسمی سند را مطالبه کند.
مشکلات رایج در پیش‌فروش آپارتمان و راهکارهای قانونی
۱. پیش‌فروش غیرقانونی (بدون مجوز شهرداری و سند رسمی)
❌ بسیاری از خریداران، قراردادهای دستی امضا می‌کنند که از نظر قانونی اعتبار ندارد.
✅ راه‌حل:
حتماً قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
مجوز پیش‌فروش از شهرداری را بررسی کنید.
۲. تغییر قیمت پس از قرارداد
❌ برخی سازندگان، در زمان تحویل، به بهانه افزایش قیمت مصالح، درخواست مبلغ اضافی می‌کنند.
✅ راه‌حل:
در قرارداد قیمت نهایی و غیرقابل تغییر را ثبت کنید.
هیچ مبلغ اضافی را بدون مستندات قانونی پرداخت نکنید.
۳. تأخیر طولانی در تحویل واحد
❌ بسیاری از پروژه‌های پیش‌فروش، با تأخیرهای چندساله مواجه می‌شوند.
✅ راه‌حل:
در قرارداد، مبلغ خسارت تأخیر را قید کنید.
در صورت تأخیر، می‌توانید از دادگاه درخواست فسخ قرارداد و دریافت خسارت کنید.
۴. عدم انتقال سند به نام خریدار
❌ برخی سازندگان پس از تکمیل پروژه، از انتقال سند رسمی خودداری می‌کنند.
✅ راه‌حل:
اطمینان حاصل کنید که ملک در رهن بانک یا وثیقه نباشد.
در صورت عدم انتقال سند، از دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهید.
جمع‌بندی: چطور از مشکلات پیش‌فروش در امان بمانیم؟
✔ قرارداد را فقط در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
✔ مجوز پیش‌فروش را از شهرداری بررسی کنید.
✔ شرایط دقیق تحویل و خسارت تأخیر را در قرارداد قید کنید.
✔ پرداخت‌ها را فقط طبق پیشرفت پروژه انجام دهید.
✔ به هیچ عنوان قرارداد دستی یا قولنامه‌ای امضا نکنید.
پیش‌فروش آپارتمان، اگر قانونی و با آگاهی کامل انجام شود، یک فرصت عالی برای خرید مسکن با قیمت مناسب است. اما بدون رعایت اصول حقوقی، می‌تواند منجر به ضررهای سنگین مالی و حقوقی شود.
