نحوه خرید، تملک و تصرف اراضی، املاک و مستحدثات واقع در طرح های دولتی و شهرداری و چگونگی پرداخت قیمت یا بهاء به مالک

اگر شما مالک یک ملک اعم از زمین یا ساختمان و مستحدثات و... باشید و اتفاقاً این ملک در طرح یا برنامه دولتی یا شهرداری قرار گرفته شده باشد، تکلیف این ملک چیست؟ و قیمت یا بهاء یاخسارت وارده به آن چگونه پرداخت می شود؟در این مقاله به کلیات این موضوع و توضیحاتی پیرامون آن می پردازیم:

چنانچه دستگاه اجرایی (وزارتخانه ها، موسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت، شهرداریها، بانکها، دانشگاه‌های دولتی و...) به ملک شما نیاز داشته باشند طبق قانون می توانند ملک شما را خریداری و تملک و تصرف کنند.

☆☆حال به این مطلب می پردازیم که این خریداری و تملک به چه صورت است؟

☆☆آیا دستگاه اجرایی می تواندبدون اطلاع شما ملک را تملک و تصرف کند یا لزوماً باید شما را مطلع کند؟

☆☆اگر شما اجازه ندهید، آیا دستگاه اجرایی می تواند ملک شما را تملک و تصرف کند یا اجازه ی تملک و تصرف ندارد؟

باید گفت سه شرط قانونی برای تملک و تصرف ملک شما وجود دارد که دستگاه اجرایی مکلف به رعایت آن است:

1.اعتبار آن قبلاً به وسیله ی دستگاه اجرایی یا سازمان برنامه و بودجه تامین شده باشد.

2.برنامه یا طرح موردنظر دستگاه اجرایی، جزء مواردی باشد که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دستگاه اجرایی لازم و ضروری باشد و ضرورت آن به تایید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی رسیده باشد.

3.عدم وجود اراضی ملی شده یا دولتی و تایید عدم وجود آن توسط وزارت کشاورزی در تهران و ادارات کل و شعب مربوطه در استان ها.

در پاسخ به سوال اول، دستگاه اجرایی مکلف است مراتب نیاز به ملک شما را به اطلاعتان برساند و شما را برای حصول توافق اولیه به نحو مقتضی دعوت نماید و حتی چنانچه به شما به عنوان مالک دسترسی نباشد مکلف است به هر نحو از قبیل انتشار در روزنامه های کثیرالانتشار یا آگهی در محل، شما را آگاه کند و البته این اقدامات به منزله ی اطلاع رسانی و آگاهی شما تلقی می شود.

ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 در این خصوص مقرر می دارد: "تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و

پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن که در‌اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک ،رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله‌قطعی ممکن نگردد، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود: چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ‌اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای‌بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است‌ به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید‌ اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد‌قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود...".

و اما پاسخ سوال دوم، فرض کنید شما از وجود طرح یا برنامه و نیاز به مِلکتان مطلع شدید آیا می توانید از تملک و تصرف جلوگیری کنید؟ پاسخ این است که اگر ملک شما در برنامه یا طرح قرار گرفته شده باشد و دستگاه اجرایی سه شرطی که در بالا ذکر کردیم را رعایت کرده باشد، نمی توانید مانع تملک و تصرف ملک خود شوید و حتی در شرایطی، از قوه ی قهریه (نیروی انتظامی) برای تصرف استفاده می شود. حتی حسب ماده 9 لایحه قانونی مذکور" در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص و زیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در‌ انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، دستگاه اجرایی می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود‌ ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید..".

 
☆☆اما حال این مسئله مطرح است که دستگاه اجرایی چه تکلیفی در قبال شما دارد؟

مطابق لایحه ی قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 دستگاه اجرایی مکلف است بهاء عادله ملک شما (زمین، ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده) را با توافق با شما پرداخت نماید. و چنانچه در قیمت و حقوق متعلقه به توافق رسیدید، دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت بهاء یا قیمت به شما اقدام نماید و یا اینکه انصراف خود را از خرید و تملک به صورت کتبی به شما اعلام نماید. طبق تبصره 2 ماده 3 لایحه قانونی مذکور، عدم اقدام به خرید یا عدم اعلام انصراف ظرف مدت 3ماهی که ذکر شد به منزله ی انصراف می باشد و شما می توانید هر اقدام مالکانه ای نسبت به ملک خود انجام دهید، که این مورد با وحدت ملاک رای شماره 102 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز قابل استنباط است‌.

☆☆سوال دیگر این است که چنانچه دستگاه اجرایی و شما که مالک هستید بر سر قیمت یا خسارت یا حقوقات به توافق نرسیدید، تکلیف چیست؟

ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 مقرر کرده که در اینصورت بهاء عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان این هیات به این صورت تعیین می شوند که یک نفر از طرف دستگاه اجرایی و یک نفر از طرف شما بعنوان مالک و نفر سوم هم با تراضی و توافق دو طرف انتخاب می گردد. حال اگر بر سر انتخاب نفر سوم توافقی حاصل نشود، نفر سوم توسط دادگاه محل وقوع ملک تعیین می شود و ملاک قیمت نیز، نظر اکثریت این هیات (یعنی نظر هر سه نفر یا حداقل دو نفر از هیات کارشناسی) می باشد.

☆☆ممکن است این سوال پیش بیاید که اگر مالک، هیچ کارشناسی انتخاب نکند و یا اینکه اساساً مشخص نباشد که مالک ملک، چه کسی است یا غایب باشد، در اینصورت چه اتفاقی می افتد؟

پاسخ این است که اگر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام کتبی دستگاه اجرایی به مالک (چنانچه مالک شناخته شده و مشخص باشد و اقدام به انتخاب و معرفی کارشناس موردنظر ننماید) یا درج در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار یا آگهی عمومی ( به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی،‌ عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل) امکان تعیین کارشناس منتخب مالک نباشد، در اینصورت دستگاه اجرایی می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند و دادگاه ظرف حداکثر 15روز از تاریخ مراجعه، اقدام به انتخاب کارشناس می نماید‌. هیات کارشناسی موظف است حداکثر ظرف یک ماه نسبت به ارائه ی نظر کارشناسی اقدام نماید.

☆☆نحوه ی قیمت گذاری و تعیین بهاء عادله به چه صورت است؟

در ابتدا این نکته ی مهم را باید یاداوری کنیم که شهرداری ها نیز در خرید و تملک اراضی و ابنیه و مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق، تابع لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17می باشند لیکن در نحوه ی تعیین قیمت و ارزیابی و تشریفات آن، از این لایحه قانونی مستثنا بوده و تابع قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370/08/28 می باشند.

اما در پاسخ به سوالی که مطرح شد، مطابق ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی ... ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت آنها (یعنی افزایش قیمت ملک ناشی از اِعمال طرح یا برنامه دستگاه اجرایی مشمول قیمت گذاری نمی باشد و ارزش ملک بدون لحاظ طرح، ارزیابی می گردد).

ضمناً به قیمت فوق اگر ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک (منبع درامد برای معاش زندگی) باشد، 15درصدِ قیمت تعیین شده، اضافه می گردد‌. که اگر در این خصوص بین دستگاه اجرایی و مالک اختلافی حاصل شود، دادگاه محل وقوع ملک اظهارنظر کرده و رفع اختلاف می نماید.

همچنین مطابق تبصره 2 ماده 5 لایحه قانونی مورد اشاره" در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند حقوق زارعین ذینفع‌ به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد.‌ چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمانهای روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوق نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر‌ زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد بهای اعیان و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و یا‌ طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می‌گردد."

☆☆ضمانت اجرای قانونی پیش بینی شده برای پرداخت قیمت یاخسارت یاحقوق تعیین شده متعلق به مالک چیست؟

در اینجابه سه مطلب و ضمانت اجرا جهت حفظ حقوق مالک می پردازیم که در قانون مشخص شده است:

1.ضمانت اجرای موضوع تبصره 2 ماده 3 لایحه قانونی خرید و تملک اراضی ... که در آن ذکرشده است:"در صورت حصول توافق دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام‌و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله‌ انصراف است." در حقیقت چنانچه دستگاه اجرایی به تکلیف مندرج در این ماده قانونی عمل نکند، به منزله ی انصراف می باشد و مالک می تواند هرگونه اقدام مالکانه ای در ملک خود انجام دهد از قبیل ساخت و ساز یا نقل و انتقال یا هر اقدام دیگری. 

2.ضمانت اجرای موضوع تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری، که مقرر می دارد: "در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود." بنابراین چنانچه از تاریخ نظریه هیات کارشناسی، بیش از 6ماه گذشته باشد و هنوز قیمت ملک به مالک پرداخت نشده باشد، نظریه هیات کارشناسی در خصوص قیمت، معتبر نبوده و مجدداً باید به صورت قیمت عادله روز قیمت گذاری گردد. وجود این ماده باعث می شود دستگاه اجرایی هرچه سریعتر نسبت به پرداخت قیمت و بهاء به مالک اقدام نماید تا با افزایش قیمت ملک مواجه نشود.

3.ضمانت اجرای سوم در تبصره ماده 9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی ... ذکر شده است. در این تبصره آمده است" مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرایی‌ را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده‌ بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد".

البته چنانچه قبل از صدور حکم، عملیات اجرایی انجام شده و به اتمام رسیده باشد مالک یا صاحب حق می تواند به طرفیت دستگاه اجرایی مزبور در دادگاه که مرجع عام تظلمات اشخاص است دادخواست مطرح کند و قیمت یا بهاء یا سایر حقوقات قانونی رامطالبه کند، که در این صورت حسب رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، ارجاع مستقیم به هیات سه نفره کارشناسی موضوع لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی.. منتفی است و دادگاه حسب قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوطه اقدام به تعیین کارشناس رسمی دادگستری و رسیدگی و صدور رای می نماید.

امیدواریم مطالبی که ذکرشد درآگاهی شمابه حقوق خود کمک کرده باشد. 

محمد قاسمی وکیل پایه یک‌دادگستری