اعتبار قولنامه دستی
اعتبار قولنامه
قولنامه واژه ای آشنا برای همه ی ما است که معمولا در
معاملات بحث آن مطرح می شود.
معمولا برای افراد این سوال ایجاد می شود که قولنامه از نظر
قانون چقدر اعتبار دارد؟
با من، مهشید خلیلی، همراه باشید.
سند چیست؟
سند در لغت به معنای «آنچه به آن اعتماد می کنند» آمده است.
با توجه به قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام اثبات دعوا یا
دفاع قابل استناد باشد.
یک نوشته در صورتی علیه دیگری قابل استناد است که به امضاء،
مهر یا اثر انگشت کسی که سند به او نسبت داده می شود رسیده باشد.
انواع سند:
سند بر دو نوع است:
1.
رسمی
2.
عادی
مطابق ماده ی 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ی ثبت
اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت
آنها و طبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشد رسمی محسوب می شوند.
هر سندی که این ویژگی ها را نداشته باشد، سند عادی است.
مندرجات هر سندی علیه امضا کنندگان آن سند معتبر است و از این نظر هیچگونه
تفاوتی بین سند عادی و رسمی وجود ندارد.
امضا کنندگان اسناد مسئول اجرای تعهداتی هستند که به موجب آن سند به عهده
گرفته اند و باید آثار حقوقی سند مزبور را تحمل نمایند.
در همین قسمت متوجه می شویم که قولنامه ویژگی های سند رسمی
را ندارد. بنابراین یک سند عادی محسوب می شود. مطالبی که در خصوص اسناد عادی بیان
می شود شامل قولنامه نیز می شود.
انواع اسناد عادی:
اسناد عادی گسترده و
بسیار متنوع هستند. بنابراین نمی توان آن ها را به سادگی دسته بندی کرد. به همین در
این قسمت تنها به برخی از اسنادی اشاره می کنیم که برخلاف تصور عموم عادی محسوب می
شوند:
1. اسناد
تجاری:
کلیه اسناد تجاری مانند چک، سفته، برات،
بارنامه، قبض انبار و …
سند عادی محسوب می‌شوند.
2. مبایعه نامه کد رهگیری دار:
برخلاف آنچه برخی از مشاورین املاک به اشخاص
اعلام می‌کنند، کلیه مبایعه‌نامه‌هایی که توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شوند سند
عادی محسوب می‌شود. این قراردادها از نظر قانون و دادگاه اعتبار بیشتری نسبت به یک
قولنامه عادی ندارد. اعتبار این قراردادها به اندازه اعتبار قولنامه دستی است.
3. اسناد عادی گواهی امضا شده:
برخی اسناد توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم نمی
شوند و در آنها صرفا انتساب امضا به شخص امضا کننده، توسط سر دفتر گواهی می‌شود. اینگونه اسناد وصف عادی
بودن خود را از دست نمی دهند و تبدیل به سند رسمی نمی شوند.
4. سند عادی در حکم سند لازم الاجرا:
برخی از اسناد، اگر چه قانونا یک سند عادی
هستند ولی قانون آنها را در حکم سند لازم الاجرا می داند. یعنی دارای امتیازاتی
هستند.
برای اجرای اسناد لازم الاجرا طبق قانون نیاز
به مراجعه به دادگاه و اخذ رای نیست و با مراجعه به اداره اجرای ثبت می‌توان
تقاضای اجرای آن را نمود. البته این ویژگی باعث نمی شود که سند عادی تبدیل به سند
رسمی بشود. مانند چک.
حدود اعتبار اسناد عادی در معاملات املاک:
با توجه به مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت، انتقال
املاکی که دارای سابقه ی ثبتی هستند، الزاما باید به وسیله ی سند رسمی انجام شود. در
واقع قانون ثبت انتقال ملک با سند عادی را فاقد وجاهت قانونی می داند و با توجه به
ماده ی 22 قانون ثبت، از نظر دولت مالک ملک کسی است که سند رسمی به نام او است.
بر طبق این مواد انتقال املاک با اسناد عادی غیر معتبر بوده و توسط
دادگاهها نیز به رسمیت شناخته نمی‌شد.
اما خبر خوش آن که شورای نگهبان در سال 92 ماده 22 قانون ثبت را خلاف شرع
دانسته و انتقال بر اساس اسناد عادی را بر اساس مواد 1285 و 1291 قانون مدنی صحیح
تلقی نمود.
در حال حاضر اگر انتقال با سند عادی نیز صورت گرفته باشد دادگاه ها باید به
آن توجه نموده و در صورت احراز صحت آن، حکم به تنظیم سند رسمی صادر نمایند.
قولنامه دستی چیست؟
حال که دانستیم قولنامه یک سند عادی محسوب می شود و سند
عادی را شناختیم، می توانیم قولنامه را تعریف کرده و آن را بررسی کنیم.
در عرف گاهی افراد دو واژه ی «قولنامه» و «مبایعه نامه» را
به جای هم به کار می برند. در حالی که این دو کاملا با هم تفاوت دارند.
گاهی اتفاق می افتد که دو طرف یک معامله بر سر انجام معامله
و شرایط آن کاملا با یکدیگر توافق دارند. آنها قصد انجام معامله با یکدیگر را
دارند اما یک سری مقدمات برای انجام معامله وجود ندارد. مثلا پول خریدار آماده
نیست. یا مثلا در معامله ی اتومبیل، فروشنده خلافی خودرو را نگرفته است.
در این موارد با توجه به اینکه توافق بر انجام معامله
دارند، در مقابل یکدیگر تعهد می کنند که در آینده با هم معامله را انجام دهند. این
تعهد و وعده را طرفین در قالب «قولنامه» با یکدیگر مکتوب می کنند.
تعهد که طرفین ضمن قولنامه بر عهده می گیرند، لازم الاجراست
و هر یک از طرفین که از انجام آن خودداری کند می توان الزام او را از دادگاه
خواست.
حال اگر طرفین قراردادی غیر رسمی مبنی بر نقل و انتقال مال
با کدیگر امضا کنند، این قرارداد مبایعه نامه نامیده می شود.
کاربرد قولنامه:
گاهی فرصت مناسبی برای انجام یک معامله
پیش می آید اما مقدمات و شرایط انجام قطعی معامله فراهم نیست. مثلا خریدار پول
کافی ندارد و از طرف دیگر فروشنده هم برای گرفتن پایان کار، صورت جلسه تفکیکی،
تسویه حساب با شهرداری و امور مالیاتی و… فرصت می‌خواهد. گاهی نیز دسترسی به دفاتر اسناد رسمی
وجود ندارد.
در این موارد برای از دست ندادن معامله می
توان از قولنامه استفاده کرد.
اعتبار قولنامه دستی در دادگاه:
سوالی که معمولا پرسیده می شود ان است که آیا قولنامه دستی
از نظر معتبر است؟
اگر مطلب را تا اینجا مطالعه کرده باشید پاسخ این سوال را
می دانید.
قولنامه ی دستی یک سند عادی محسوب می شود. این سند عادی در
صورتی که به درستی و در حدود قانون تنظیم شده باشد از نظر دادگاه معتبر است.
بنابراین دادگاه به محتویات این سند ترتیب اثر می دهد.
امضا نکردن قولنامه:
همان طور که قبلا هم گفتم، امضا در مفهوم
حقوقی هرگونه علامت انحصاری شخصی است که زیر نوشته ترسیم یا گذاشته شده و دلالت بر
هویت امضا کننده و تایید متن نوشته توسط او را بنماید.
در قراردادها طرفین با امضای قرارداد تمایل خود مبنی بر
انجام معامله را نشان می دهند. امضا نکردن معامله نشان دهنده ی این است که اراده
بر انجام معامله وجود ندارد. بنابراین اساسا قرارداد و معامله ای بین طرفین شکل
نمی گیرد.
از طرفی اگر کسی متنی را امضا نکرده باشد بدین معنی است که
آن متن مورد تائید او نیست. بنابراین نمی توانیم او را متعهد به نوشته ای بدانیم
که مورد تائید او نیست.
اعتبار قولنامه بدون اثر انگشت:
اکثر افراد تصور می کنند که اثر انگشت از امضاء معتبر تر
است. در حالی که در بخش قبل گفتم که امضا و اثر انگشت از نظر اعتبار تفاوتی با هم
ندارند. هر چند در مواردی که اثر انگشت وجود دارد، ادعای انکار، تردید و جعل را
راحت تر می توان رد کرد.
بنابراین اگر فقط قولنامه را امضا کرده اید، نگران اعتبار
آن نباشید. امضا به تنهایی برای اعتبار قولنامه کفایت می کند.
اعتبار قولنامه بدون شاهد:
برخی تصور می کنند در صورتی که قولنامه بدون امضای شاهد
باشد، اعتبار ندارد. این تصور کاملا نادرست است.
قولنامه بدون امضای شهود هم اعتبار دارد. امضای شهود در
مواردی به کار می آید که بین طرفین در خصوص قولنامه و اعتبار آن اختلافی ایجاد
شود.
اعتبار قولنامه با کد رهگیری:
برخی تصور می کنند که دریافت کد رهگیری برای قولنامه آن را
تبدیل به سند رسمی می کند.
قولنامه های کد رهگیری دار نیز یک سند عادی محسوب می شوند و
به اندازه ی یک سند عادی اعتبار دارند.
بنابراین قولنامه ی کد رهگیری دار هم معتبر است اما نه به
عنوان یک سند رسمی، بلکه به عنوان یک سند عادی.
نکاتی که هنگام نوشتن قولنامه دستی باید رعایت شود:
1. مشخصات کامل خریدار و فروشنده را بنویسید.
2. حتما مدارک شناسایی طرف مقابل را بررسی کنید.
3. اگر طرف مقابل شما به وکالت از شخصی دیگر اقدام به خرید یا
فروش می کند، از او وکالتنامه رسمی بخواهید و مشخصات وکالتنامه را در قولنامه
بنویسید.
4. اقامت طرفین قولنامه باید به طور دقیق مشخص شود. یعنی نشانی
و تلفن ثابت و تلفن همراه هریک به طور دقیق و خوانا ذکر شود.
5. موضوع قولنامه باید مشخص ومعین باشد. یعنی دقیقا بنویسید چه
چیزی مورد خرید و فروش واقع شده و مشخصات کامل مال را قید کنید. در خصوص املاک
حتما پلاک ثبتی را قید کنید.
6. حتما تاریخی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص کند و یک
دفتر خانه را قید نمایید.
7.
نکته بسیار مهم در تنظیم
قولنامه دستی این است که حتی المقدور، ضمانت اجرا در نظر بگیرید. این که اگر یکی
از طرفین به وعده خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت خسارت می‌شود.
8. اگر چکی به طرف مقابل می دهید، حتما شماره ی چک و مشخصات آن
را در قولنامه بنویسید. در چک هم بنویسید که بابت قولنامه ی شماره فلان صادر شده
است.
9. حداقل دو نفر زیر قولنامه را به عنوان شهود امضا کنند. نام
و نام خانوادگی و مشخصات کامل شهود حتما درج شود. حتی الامکان شهود، مورد اعتماد
هر دو طرف باشد.
10. شرایطی را در بند قولنامه به عنوان شروط قولنامه در نظر
بگیرید، تا در صورت عدم انجام تعهد، هر کدام از طرفین حق فسخ و ابطال قولنامه را
داشته باشند.
11. ثمن معامله و نحوه‌ی پرداخت آن حتما به صورت واضح و مشخص در
قولنامه ذکر شود.
12. تا وقتی سند رسمی به شما انتقال پیدا نکرد، از پرداخت تمام
پول به فروشنده خودداری کنید.
13. قولنامه دستی را حتما در سه نسخه تهیه کنید. یکی در دست
فروشنده، یکی در دست خریدار و دیگری نزد بنگاه به امانت گذاشته شود. در صورتی که
در بنگاه معامله نمی‌کنید یک نسخه از قولنامه را نزد فردی امین که مورد وثوق دو
طرف است به امانت بسپرید.
