بررسی حقوقی و شکلی تفکیک و افراز در حقوق ثبت ایران

آن چه در این مقاله خواهید خواند:

در ابتدا ملک مشاعی را تعریف می کند و از تصرفات فضولی شرکا در ملک مشاع می گوید. در ادامه نحوه به وجود آمدن ملک مشاع (اختیاری و قهری) و مشکلات املاک مشاع را بیان می کند. در بخش بعد تفکیک را در لغت و عرف ثبتی تعریف می کند. همچنین شرایط تفکیک اموال، انواع تفکیک و ماهیت حقوقی آن و فرایند تفکیک را بیان می کند. در ادامه انواع تفکیک عرصه را نام می برد و تفکیک عرصه معمولی و تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی را شرح می دهد. همچنین تفکیک اعیانی را بیان می کند و انواع تفکیک اعیانی را که شامل تفکیک آپارتمانی و تفکیک اعیان براساس ماده 104 مکرر آئین نامه ق.ث می شود را بررسی می کند. در ادامه تفاوت تفکیک عرصه و اعیان را بیان می کند. همچنین تفکیک اراضی داخل در محدوده شهرها، تفکیک عرصه مسکونی واقع در محدوده روستاها و تفکیک دیگر اراضی را با توجه به مواد قانونی مربوطه بررسی می کند. در بخش بعد موانع تفکیک و کلیه قوانین مرتبط با تفکیک را بیان می کند و شرح می دهد. در فصل دو مفهوم افراز را از منظر حقوق و در اصطلاح ثبتی و قضایی و ماهیت آن را بیان می کند. در ادامه به بررسی افراز در قانون مدنی می پردازد و مراجع افراز املاک مشاع را بیان می کند. همچنین از صلاحیت ادارات ثبت برای افراز و از شرایط درخواست افراز املاک مشاع از اداره ثبت اسناد و املاک می گوید. در بخش بعد صلاحیت افراز در مراجع قضایی (دادگاه ها) را بیان می کند و از موارد منع افراز املاک و اراضی با توجه به مواد قانونی مربوطه می گوید. در ادامه نحوه عملیات افراز در ادارات ثبت را به طور مفصل شرح می دهد. همچنین شرایط شکلی طرح دعوای افراز در دادگاه ها و نحوه رسیدگی عملی دادگاه به دعوای افراز املاک مشاع و ترتیب آن و وجوه اختلاف در نحوه افراز املاک در ادارات ثبت و مراجع قضایی را بیان می کند. در بخش بعد به بررسی قوانین مربوط به افراز می پردازد. در انتها نیز تفاوت تفکیک و افراز را از نظر شکلی و ماهیتی بیان می کند. در ادامه متن کامل مقاله را خواهید خواند.

تقدیم به همکارانم
و تمام جامعه علمی حقوق ثبت کشورم
امید که گامی باشد در پیشبرد اهداف و توسعه علم حقوق ثبت

پیشگفتار :
نوشتاری که حاصل تحقیق و تتبع نگارنده در منابع مختلف حقوقی و بررسی قوانین موضوع تفکیک و افراز می باشد در دو فصل به محضرتان تقدیم می گردد.
در این مقاله به بررسی حقوقی و شکلی تفکیک و افراز در حقوق ثبت ایران پرداخته شده و مطابق فهرست شامل موضوعاتی چون بررسی مفهوم تفکیک و ماهیت حقوقی آن، تفکیک قطعاتی و تفکیک اعیانی، بررسی انواع تفکیک اراضی در داخل و خارج از محدوده شهر، واکاوی مراحل عملیاتی تفکیک در اداره ثبت و سپس بررسی دقیق مفهوم افراز و ماهیت حقوقی آن و تحلیل قانون افراز و فروش املاک مشاع و واکاوی روش افراز املاک مشاع و در نهایت یررسی تفاوت ماهوی افراز و تفکیک و جمع بندی پایانی می باشد.
بدون شک این نوشتار مطابق هر تولید انسانی خالی از عیب نیست. پیشاپیش از همه بزرگان تقاضای اصلاح مطالب مذکور را دارم.

فهرست موضوعی :    فصل اول : تفکیک املاک مشاعی و مفروزی نحوه بوجود آمدن املاک مشاع مشکلات املاک مشاع تفکیک از منظر لغت و عرف ثبتی شرایط تفکیک انواع تفکیک و ماهیت حقوقی آن فرآیند تفکیک انواع تفکیک عرصه تفکیک عرصه معمولی تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی تفکیک اعیان تفکیک آپارتمانها مالکیت در آپارتمانها تفکیک اعیان باستناد ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت تفاوت تفکیک عرصه و اعیان تفکیک اراضی داخل در محدوده شهرها تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها موانع تفکیک قوانین مرتبط با تفکیک
فصل دوم : افراز      مفهوم افراز از منظر حقوق افراز در اصطلاح ثبتی و قضائی ماهیت افراز بررسی افراز در قانون مدنی مراجع افراز در املاک مشاع صلاحیت ادارات ثبت برای افراز شرایط درخواست افراز مشاع از ادارات ثبت اسناد و املاک صلاحیت افراز در مراجع قضائی (دادگاه ها) موارد منع افراز املاک و اراضی نحوه عملیات افراز در ادارات ثبت شرایط شکلی طرح دعوای افراز در دادگاه ها نحوه رسیدگی عملی دادگاه به دعوای افراز املاک مشاع و ترتیب آن وجوه اختلاف در نحوه افراز املاک در ادارات ثبت و مراجع قضائی قانون افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن مصوب 1350 چگونگی افراز اراضی متعلق به وزارت جنگ مصوب 57 تفاوت تفکیک و افراز منابع.

فصل اول
تفکیک

املاک مشاعی و مفروزی
ملک مشاعی ملکی است که بین یک یا چند شریک مشترک است. در املاک مشاعی هر یک از شرکاء به نسبت مالکیت در ذرات آن ملک شریک می باشند. تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی خواهد بود. (ماده 581 قانون مدنی)

نحوه بوجود آمدن املاک مشاع :
1- اختیاری : ممکن است مالک یک قطعه زمین، خانه، باغ، و غیره قسمتی از آن ملک را به شخصی و یا اشخاصی بنحو مشاعی انتقال دهد که در این صورت آن ملک بین مالک انتقال دهنده و خریداران بنحو مشاع در می آید یا اینکه چند نفر ششدانگ یک ملک را بنحو اشاعه خریداری نمایید در نتیجه آن ملک به نسبت سهام خریداری در مالکیت، خریداران بنحو اشاعه مستقر می گردد.
2- قهری : بر اثر قانون ارث پس از فوت مورث مایملک او به نحو اشاعه در مالکیت ورثه مستقر می گردد.

مشکلات املاک مشاع :
1- در املاک مشاعی هر یک از مالکین استقلال در تصرف و بهره برداری بدون اذن سایر شرکاء را ندارد.
2- موسسات مالی و بانکها فقط اسناد مالکیت ششدانگ را به عنوان وثیقه می پذیرند، فلذا اسناد مشاعی املاک ارزش پشتوانه ای کمتری نسبت به اسناد ششدانگ دارند.
3- در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا چنانچه ملک از طریق عملیات اجرائی واگذار شود اگر آن ششدانگ باشد اقدام به تخلیه و تحویل می شود ولی در املاک مشاعی فقط تحویل انجام می گردد.
4- اکثر مراجع قضایی از پذیرش املاک مشاعی به عنوان تضمین و وثیقه خودداری می نمایند.

تفکیک از منظر لغت و عرف ثبتی
* تعریف تفکیک در لغت :
تفکیک در لغت به معنی بازکردن، رها کردن و جدا کردن چیزی از چیز دیگر.(عمید، حسن، فرهنگ عمید، 1346 ص 308)

* تعریف تفکیک :
هرگاه مالک یا مالکین مشاعی بشرط تراضی قصد انتزاع قسمت یا قسمت هایی از ملک خود را داشته باشند حسب تقاضا از طریق دفتر اسناد رسمی مورد نظر، به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه می نمایند و پس از بازدید محل توسط نماینده و نقشه بردار صورت مجلس حاوی مشخصات و حدود و حقوق ارتفاقی قطعات مفروزی تهیه می گردد که به امضا مامورین ثبت و مالک یا مالکین می رسد.

شرایط تفکیک
شرایط تفکیک املاک :
1- جریان ثبتی ملک خاتمه یافته یاشد : برای این که بتوان ملکی را تفکیک نمود باید جریان ثبتی آن ملک از لحاظ حدود و حقوق ارتفاقی خاتمه یافته و حدود و حقوق ارتفاقی آن تثبیت شده باشد یعنی تحدید حدود به عمل آمده و مدت اعتراض بدون اعتراض سپری شود و در صورتی که اعتراضی واصل گردید تکلیف نهایی برابر مقررات مشخص گردد.
2- سند مالکیت عرصه مورد تقاضای تفکیک صادر شده باشد: مطابق ماده 4 دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت جدید مصوب 17 خرداد 1389 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ادارات ثبت با رعایت تکالیف مقرر در ماده 154 قانون ثبت و بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی مبنی بر حصول اطمینان از ختم عملیات ثبتی، پس از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت، مبادرت به تفکیک ملک نمایند.
3- رضایت مالکین : در صورتی که مالک بیش از یکی باشد مالکین باید با  تفکیک موافقت نمایند.

انواع تفکیک و ماهیت حقوقی آن
انواع تفکیک تفکیک عرصه (قطعاتی) تفکیک اعیان (آپارتمان) تفکیک خارج از حریم شهر تفکیک داخل در حریم شهر تفکیک اراضی زراعی و غیر زراعی تفکیک اراضی دولتی و غیر دولتی …
در ماده 106 آیین نامه قانون ثبت املاک، تفکیک در معنای صحیح آن به کار رفته است به موجب این ماده :
” در صورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروزه یا آپارتمان تفکیک شود در صورت درخواست مالک یا مالکین اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات در زیر ثبت ملک و بقیه در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت نموده و با ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هر یک از قطعات مفروزه یا آپارتمانها سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.“

فرآیند تفکیک
تفکیک برای هر منظوری که باشد به روش زیر انجام می شود:
در محدوده قانونی شهرها بدوا مالک به دفترخانه اسناد رسمی مورد نظر خود مراجعه و با ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری موضوع ماده 101 شهرداریها و مدرک مالکیت خود، درخواست تفکیک می نماید و در بافت مسکونی روستاها باید نقشه تفکیکی تهیه شده از مراجع بخشداری یا دهیاری باید به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برسد. دفترخانه درخواست متقاضی را همراه با نقشه مربوط به اداره ثبتی که ملک در حوزه آن قرار دارد ارسال می دارد.
اداره ثبت محل با تعیین وقت مناسب نماینده و مهندس نقشه بردار را به محل اعزام می دارد تا با معرفی مالک یا مالکین محل معاینه و نقشه تفکیکی را با حدود و مشخصات صورت مجلس تحدید حدود و یا سند مالکیت کنترل شود تا قطعات تفکیکی داخل در محدوده صورت مجلس تحدید حدود و یا سند مالکیت انجام پذیرد و به مجاورین تجاوزی نگردد. جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی رعایت ماده 154 قانون ثبت و بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی الزامی است و در تفکیک های خاص رعایت قوانین مرتبط با موضوع نیز باید لحاظ گردد. پس از تهیه صورت مجلس تفکیکی توسط مامورین مذکور و امضای توسط مالک یا مالکین و مامورین ثبت، سپس مسئول دارای صلاحیت نسبت به کنترل آن از لحاظ رعایت قوانین و مقررات اقدام می نماید و مطابق ماده 150 قانون ثبت هزینه تفکیکی واریز می شود.

انواع تفکیک عرصه
1- تفکیک عرصه معمولی
2- تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی (بند 380 مجموعه بخشنامه های ثبتی)
در تفکیک عرصه ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می شود؛ به طوری که قطعات هیچ گونه ارتباط فیزیکی و حقوقی باهم ندارند و هریک به صورت قطعه های مستقل عمل خواهند کرد.

تفکیک عرصه معمولی
تفکیک عرصه با تقاضای مالک یا مالکین و یا وکیل قانونی آنها شروع می شود به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می کند (در روستاها دهیاری یا بخشداری). شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی نقشه مصوبه (موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها) را به متقاضی تسلیم و نسخه ای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می دارد. با وصول نقشه ماده 101 به اداره ثبت و تقاضای مالک یا وکیل قانونی او که از طریق دفاتر اسناد رسمی و در فرم مخصوص تنظیم می شود، نماینده و نقشه بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می آورند و پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره و محل ملک در صورت عدم مغایرت، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوراع به وسیله نقشه بردار ثبت صورت گرفته و نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می کند که پس از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفترخانه اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد.
در محدوده روستاها طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهای اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 1382/07/06 مرجع تشکیل پرونده برای ایجاد بناها، تاسیسات و تفکیک اراضي واقع در محدوده روستا و ارجاع به بخشداری جهت صدور مجوز از وظایف دهیار ميباشد. طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهيه و تاييد نقشه بنياد مسكن انقلاب اسلامی است همچنین باستناد بند 2 آئین نامه اجرایی ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب 1369/09/17 مجلس شورای اسلامی و برابر ماده 4 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن کلیه اراضی مناسب از طریق دستگاه های دولتی به بنیاد مسکن منتقل می گردد، فلذا برابر بخشنامه 19/7372 مورخ 1387/06/03 اداره کل بنیاد مسکن استان خوزستان ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی جهت تفکیک و افراز و نقل وانتقال در محدوده روستاها ابتدا از شعب تابعه بنیاد مسکن استعلام و پس از وصول پاسخ اقدام لازم را معمول فرمایند.

تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی
بند 380 مجموعه بخشنامه های ثبتی : ”در مواردی که مالک اعیان قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر، انتقال در صدور سند مالکیت اقدام بنمایید، بدیهی است حدود عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیز احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد.“
پیشینه تاریخی: در اکثر نقاط ایران به علت استیلای مالکین بر زمین های بزرگ مزروعی قرا و دهات و داشتن باغات وسیع، مالکین این نوع اراضی با قراردادهای عادی و یا دستنوشته و یا در حد اجازه لفظی قطعات زمین مزروعی یا باغ را به منظور استفاده کشت و زرع در اختیار ساکنین و کشاورزان قرار داده و آنان از محصول و تیول بدست آمده چند در صدی به ارباب خود می پرداختند. ارج نهادن به تلاش مستمر و مداوم ایشان بر روی این زمین ها رفته رفته به یک حق عینی تبدیل و در زمان تدوین قانون ثبت و آیین نامه آن مورد توجه قانونگذار قرار گرفته و ضمن قبول درخواست ثبت عرصه از مالکین از رعایا و کشاورزان مسلط بر این نوع مزارع و باغ نیز درخواست ثبت اعیان پذیرفته می شد. این خصلت باعث شده اسناد مالکیت زمین ها و باغات به صورت عرصه و اعیان صادر گردد.
لذا در مواردی که سند مالکیت عرصه جدا و سند مالکیت اعیان نیز جدا باشد. جهت فروش عرصه به مالکین ششدانگ اعیان صدور سند مالکیت ششدانگ عرصه و اعیان با حالتهای زیر مواجه هستیم.
1- هرگاه سند مالکیت اعیان متصرف، ششدانگ و سند مالکیت عرصه خریداری از مالک هم به صورت ششدانگ باشد، در این حالت خاص متصرف مالک شش دانگ عرصه و اعیان شده و اقدامی دیگر لازم نیست.
2- اگر متصرف مالک ششدانگ اعیانی بوده و سند مالکیت آن را در اختیار دارد یعنی فقط نسبت به اعیان ملک مفروز شده ولی عرصه محدوده وسیعی است و سند مالکیت آن به نام شخص دیگری است در این حالت مالک ششدانگ اعیانی باید به همان مقدار عرصه آن را از مالک به طور مشاع با سند رسمی خریداری نماید و با استناد به سند خریداری عرصه مشاع صدور سند رسمی خریداری نماید و با استناد به سند خریداری عرصه مشاع صدور سند مالکیت ششدانگ عرصه مورد تصرف خود را مستند به انتقال رسمی مذکور و سند مالکیت اعیان درخواست نماید. اداره ثبت می تواند با ارسال کروکی موقعیت ملک مورد تقاضا به شهرداری فقط در خصوص بر و کف و طرح تعریض گذرها استعلام و با وصول پاسخ و تایید محدوده ملک اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی عرصه نسبت به سهم خریداری متقاضی نموده و پس از اجرای مقررات اداری و پرداخت حقوق دولتی با استناد به صورتمجلس تفکیکی و قید مراتب در دفتر املاک و با تبعیت از اعیان که که سند مالکیت آن قبلا صادر گردیده به نام متقاضی سند مالکیت شش دانگی عرصه را صادر نماید.
3- برخی موارد متصرف مالک ششدانگ اعیانی نیست بلکه ششدانگ اعیانی مالکین مشاع دارد و هر مالک در ازاء سهام مشاع خود قسمتی را به صورت مفروز متصرف شده و در آن احداث بنام نموده است، در این حالت مالکین اعیانی باید عرصه را به همان نسبت که در اعیان سهام دارند متفقا از مالک عرصه خریداری نمایند و مستند به سند انتقال رسمی صدور سند مالکیت را از اداره ثبت تقاضا کنند و متذکر شوند که سهام آنان در محل مفروز است. اداره ثبت به همان ترتیب مورد 2 کروکی قطعات را در محدوده ششدانگ ترسیم و جهت اعلام نظر در خصوص بر و کف و طرح تفصیلی به شهرداری ارسال می کند و با وصول پاسخ مساعد و با رعایت نظر شهرداری و با تبعیت عرصه از اعیان صورتمجلس تفکیکی را با قید آن که هر قطعه مفروز در ازاء سهم مشاعی متعلق به چه شخصی است تنظیم و پس از طی تشریفات و وصول هزینه تفکیک و صدور آن نسبت به صدور سند مالکیت سهم هر متصرف در قطعه مشخص به صورت ششدانگ اقدام می کند. با توجه به تصرف مالکین در عرصه و اعیان و این که ملک عملا در محل تفکیک شده و هر مالک در سهم مشاعی خود به صورت مفروز محلی تصرف دارد با تنظیم صورت مجلس تفکیکی قطعات را به مالکین اختصاص می دهد و احتیاجی به نقشه ماده 101 قانون شهرداری و تنظیم تقسیم نامه نیست.
4- در مناطقی که اسناد مالکیت اعیان به نام اشخاص صادر شده ولی عرصه وقف باشد، چون وقف حبس مال و تسبیل منافع است، منع انتقال بر املاک وقف وجود دارد، لذا داشتن سند مالکیت اعیان و سند اجاره عرصه کافی است و ادارات دولتی باید برای ارائه امتیاز و استفاده از تسهیلات باید مدارک مذکور را بپذیرند.

تفکیک اعیان
در تفکیک اعیان هر چند قطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد، ولی ارتباط فیزیکی قطعات با یکدیگر کاملا قطع نخواهد شد و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات و مشترکات به وجود خواهد آمد و ظهور این آثار حقوقی مشترک است که توجه قانونگذار به اهمیت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرای آن را تدوین کرده است.
*- تفکیک اعیان فقط تفکیک آپارتمان نیست بلکه چنانچه چند واحد ویلایی یا مغازه نیز در یک سطح بر روی عرصه بنا شده باشند نیز تفکیک اعیان مصداق پیدا کرده و عرصه آن مشترک است. (علی رستمی بوکانی – حل مشکلات ثبتی)

انواع تفکیک اعیان
1- تفکیک آپارتمانی
2- تفکیک اعیان براساس ماده 104 مکرر آئین نامه ق.ث (بند 382 مجموعه بخشنامه های ثبتی)

تفکیک آپارتمان
تفکیک آپارتمان توسط اداره ثبت و با استناد به گواهی پایان کار ساختمان و مجوز تفکیک صورت می گیرد. مالک یا وکیل قانونی او تقاضای تفکیک را که در فرم مخصوص تنظیم می شود از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی به پیوست تصویر مصدق گواهی پایان کار به اداره ثبت ارائه می دهد. ضمنا ترسیم نقشه تفکیکی آپارتمان مطابق سیاست برون سپاری فعالیت های سازمان ثبت به نقشه برداران سازمان نظام مهندسی تفویض شده، فلذا متقاضی پس از اخذ سی دی تفکیکی نقشه آپارتمان خویش و تحویل آن به متصدی مربوطه در اداره ثبت، تقاضای صدور صورتمجلس تفکیکی خود را ارائه می دهد. تنظیم صورتمجلس تفکیکی از وظایف نماینده ثبت است که مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمانها (بند 671 مجموعه بخشنامه های ثبتی – بخشنامه 1/41/14219 مورخ 1382/05/20 سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور) و با در نظر گرفتن قانون تملک آپارتمانها (مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات)و آئین نامه اجرائی آن به انجام امر مبادرت می ورزد. و جهت صدور آن باید تشریفات اداری مطابق مراحل ذیل طی شود:
1- گواهی عدم تجاورز ملک به شوراع و حریم و املاک مجاور
2-گواهی مالکیت متقاضی تفکیک به وسیله متصدی دفتر املاک
3-گواهی عدم بازداشتی به وسیله متصدی دفتر بازداشتی
4- تطبیق و تایید مفادصورتمجلس باضوابط ومقررات مربوطه بوسیله رئیس یا معاون ثبت و دستور وصول هزینه تفکیک به حسابداری
5- ارزیابی هزینه تفکیکی و تسلیم قبض بانکی به ذینفع جهت پرداخت
6- امضای صورت مجلس تفکیکی به وسیله رئیس ثبت یا معاون ایشان
در تفکیک آپارتمان رعایت تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداریها (الحاقی 1356/06/08 و اصلاحی 1358/06/27) هم برای اداره ثبت و هم برای دفتار اسناد رسمی الزامی است:
تبصره 8 –  (اصلاحی 27/6/1358) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان های گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده 100قانون شهرداریها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد. در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد
همچنین در تفکیک آپارتمان‌ها توسط اداره ثبت رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 1343 و 1347 لازم‌الرعایه است.

مالکیت در آپارتمانها
مالکیت در آپارتمانها از دو بخش تشکیل می شود:
1-قسمت های اختصاصی                                  2-قسمت های مشترک
1- قسمت های اختصاصی: آن قسمت از آپارتمان است که عرفا مالک یا مالکین و یا قائم مقام آنها حق استفاده از آن را دارند. محاسبه ارزش آپارتمان معمولا بر اساس مساحت این قسمت تعیین می شود.
2- قسمت های مشترک : قسمت هایی از آپارتمان است که حق استفاده از آن به کلیه مالکین مجموعه آپارتمانی به نسبت قسمتهای اختصاصی (به قدرالسهم) منظور می شود.

مالکیت در آپارتمانها
مشترکات عبارتند از : زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد. تاسیسات قسمت های مشترک ساختمان از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت هواکش ها، لوله های بخاری، گذرگاههای زباله و محل جمع آن و غیره اسکلت ساختمانها، درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته است. بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و حفظ بنا در آن احداث گردیده است. نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان، باغ و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در قسمت های اختصاصی سند ثبت نشده باشد.

تفکیک اعیان ها باستناد ماده 104 مکرر آئین نامه ق.ث
بند 382 مجموعه بخشنامه های ثبتی : ”در مواردیکه مالک اعیانی های ثبت شده براساس ماده 104 مکرر آئیننامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همانطوریکه در ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب بمالک عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم بمنظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب بمشارالیه ابلاغ و اخطار گردد، بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.“ بخشنامه 3-7704 – 53/12/27 اصلاحی
تفکیک اعیانها باستناد ماده 104 مکرر آئین نامه ق.ث
در اینجا منظور تفکیک آن قسمت از اعیانی احداثی بر روی عرصه است که مستاجر عرصه مورد اجاره با اذن مالک احداث نموده و متصرف است.
سازمان اوقاف در مناطقی که دارای اسناد مالکیت عرصه در متراژهای بالا می باشد به علت منع انتقال اراضی وقف آن را به صورت مشاع و در مساحت های کوچک تر به صورت تنظیم سند اجاره با اذن احداث ساختمان واگذار می کند و دارندگان این گونه اسناد یا در واقع مستاجرین اداره اوقاف با احداث ساختمان خواستار صدور سند مالکیت اعیان در محدوده مورد اجاره خواهند شد که مورد از مصادیق ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت است.
مستاجرین این گونه اراضی برای صدور سند مالکیت اعیانی باید ابتدا گواهی پایان ساختمان از شهرداری اخذ کنند و رونوشت مصدق آن را به اداره ثبت تسلیم دارند، در غیر اینصورت اداره ثبت قبل از هر اقدامی باید نظر شهرداری را در مورد بر و کف و طرح های تفصیلی استعلام و با ملحوظ داشتن آن اقدام لازم را وفق مقررات ماده مذکور معمول دارد. پس از طی کردن تشریفات اداری و ثبتی صدور سند مالکیت اعیانی بلامانع است.

تفاوت تفکیک عرصه و اعیان
در تفکیک عرصه، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می‌شود به طوری که قطعات هیچ گونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم ندارند و هر یک به صورت قطعه‌ای مستقل تعریف خواهند شد.
ولی در تفکیک آپارتمانی هر چند قطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می‌باشد ولی ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات و مشترکات به وجود نخواهد آمد و ظهور این آثار حقوقی مشترک است که توجه قانون گذار به اهمیت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن تدوین گردیده است.

تفکیک اراضی داخل در محدوده شهرها
1- تفکیک اراضی
الف) طبق بند الف ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی تفکیک اراضی و املاک در داخل محدوده قانونی شهر و حریم شهر منوط به اخذ تاییدیه از شهرداری مربوطه است.
ب) طبق تبصره 2 ذیل ماده 8 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/30 و با عنایت به ماده 6 قانون موصوف درصورتي‌كه سند مورد تقاضا، اراضي كشاورزی و نسق زراعي و باغ باشد و اراضی مذکور در حریم شهرها واقع شده باشد هیات مکلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام نماید.

تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها (مراجع استعلام)

1- تفکیک اراضی زراعی و باغ ها :
الف) طبق تبصره 3 ذیل ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/03/31، تفکیک اراضی زراعی و باغها و مطابق ماده 9 آئین نامه اجرائی مصوب هیات وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در هنگام تفکیک و افراز تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی، نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام نمایند و تفکیک و افراز و تقسیم اینگونه اراضی پس از تایید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود.
ب) مطابق ماده2 قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزی و ايجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385/11/21 تفكيك و افراز اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زيركشت، آبي، ديم و آيش آنها) به قطعات كمتر از نصاب تعيين شده توسط وزارت کشاورزی ممنوع است و ارائه هرگونه خدمات ثبتي از قبيل صدور سند مالكيت تفكيكي يا افرازی مجاز نخواهد بود. برای اينگونه اراضي در صورت تقاضا، سند مشاعي صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعي بلامانع است.
مطابق مواد 6 و 8 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/30ـ درصورتي‌كه سند مورد تقاضا، اراضي كشاورزی و نسق زراعي و باغ باشد، هيأت بايد با توجه به محل وقوع اراضي حسب ‌مورد، نظر وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي يا جهاد كشاورزي را استعلام نمايد. مراجع مذكور مكلفند ظرف دو‌ ماه از تاريخ ابلاغ با رعایت قوانین ذیل اعلام‌ نظر نمايند.
1-رعايت قانون ملي كردن جنگلها مصوب 27/10/1341 و اصلاحات بعدي آن
2- قانون افزايش بهره‌وري بخش كشاورزي و منابع طبيعي مصوب 23/4/1389
3-قانون حفظ و گسترش فضاي سبز و جلوگيري از قطع بي‌رويه درخت مصوب 11/5/1352 و اصلاحات بعدي آن
4-قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 31/3/1374 و اصلاح بعدي آن
5-قانون منع فروش و واگذاري اراضی فاقد كاربری مسكونی برای امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب 6/5/1381
6-قانون جلوگيري از خردشدن اراضي كشاورزي و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 21/11/1385 مجمع تشخيص مصلحت نظام و با رعايت ماده (6) اين قانون اعلام‌ نظر نمايند.
مطابق تبصره2 قانون موصوف در صورتي كه اراضي مشمول اين ماده در حريم شهر‌ها واقع شده‌ باشد، هيأت مكلف است نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد كشاورزی را استعلام نمايد.

2- تفکیک عرصه مسکونی واقع در محدوده روستاها :
الف) طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 1382/07/06 مرجع تشکیل پرونده برای ایجاد بناها، تاسیسات و تفکیک اراضي واقع در محدوده روستا و ارجاع به بخشداري جهت صدور مجوز از وظایف دهیار ميباشد.
ب) باستناد تبصره ذیل ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مرجع تهیه و تایید نقشه های تفکیکی داخل محدوده روستاها بنیاد مسکن انقلال اسلامی است و برابر بند 2 آئین نامه اجرایی ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب 1369/09/17 مجلس شورای اسلامی و برابر ماده 4 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن کلیه اراضی مناسب از طریق دستگاه های دولتی به بنیاد مسکن منتقل می گردد، فلذا برابر بخشنامه 19/7372 مورخ 1387/06/03 اداره کل بنیاد مسکن استان خوزستان ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی جهت تفکیک و افراز و نقل و انتقال در محدوده روستاها ابتدا از شعب تابعه بنیاد مسکن استعلام و پس از وصول پاسخ اقدام لازم را معمول فرمایند.

3- تفکیک سایر اراضی :
الف) مطابق قانون منع فروش و واگذاری اراضي فاقد كاربری مسكوني برای امر مسكن به شركتهای تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب 1381/05/06، هرگونه واگذاری و نقل و انتقال اراضی به اشخاص حقیقی و حقوقی و شرکتهای تعاونی مسکن اعم از شرکتهای تعاونی مسکن کارمندی و کارگری و تعاونیهای مسکن کارکنان نیروهای نظامی و انتظامی برای امر مسکن ‌در داخل محدوده (قانون) شهرها، شهرکها و شهرهای جدید موکول به اخذ گواهی مبنی‌ بر نداشتن کاربری معارض و ضوابط ساخت و ساز متناسب با نیاز و هدف متقاضیان در اراضی مورد نظر از مراجع مذکور در مواد (3) و (4) این قانون می‌باشد. و طبق بند ب ذیل ماده 5 قانون موصوف ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند تأییدیه‌های مربوط را در مورد تهیه نقشه‌های تفکیک اراضی و املاک و انجام قانونی مراحل تفکیک اراضی و املاک واقع در خارج از حریم شهرها از نظر رعایت کاربری و ضوابط طرحهای جامع ناحیه‌ای و در صورت عدم تهیه طرح برای ناحیه موردنظر، از نظر رعایت ضوابط آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها (مصوب 1355 هیأت وزیران) و اصلاحات بعدی آن، از سازمان مسکن و شهرسازی استان.
تبصره- در داخل محدوده روستاها مرجع تهیه و تأیید نقشه‌های مربوط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
تفکیک اراضی دولتی براساس ماده 11 قانون زمین شهری و ماده 40 آئین نامه اجرای آن در صورت رعایت طرح های مصوب شهری، براساس طرح تفصیلی و آخرین مصوبات کمیسیون ماده 5 استعلام از شهرداری مربوطه از ارگانهای ذی ربط و دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ضروری است. با اعمال موارد فوق اقدام به تفکیک قطعات بلامانع است.
مطابق تبصره 2 ذیل ماده 11 قانون مذکور، دولت از پرداخت هرگونه هزینه تمبر، مالیات و هزینه های ثبتی معاف است.
* تفکیک املاک متعلق به شهرداری: حداقل مساحت قطعات تفکیکی املاک متعلق به شهرداری تهران دویست مترمربع می باشد. و در خصوص هر شهرداری براساس ضوابط خاص مقررات بخش نامه های انجمن شهری به تصویب و تایید استانداری – وزارت کشوری برسد. حداقل نصاب تفکیک املاک متعلق به شهرداری مشخص می گردد.

موانع تفکیک
1- در حوزه صنعتی تفکیک اراضی به قطعات کمتر از هزار متر مربع، ممنوع می باشد.
2- تفکیک محدوده تجاری بازار تهران محدود می باشد. ولی در محدوده مسکونی بازار تفکیک قطعات با رعایت ضوابط مربوطه، برای ایجاد منازل مسکونی بلامانع است.
3- تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده، بین محدوده 5 ساله و 25 ساله مقدور نمی باشد و باستثنای شهرکها که با ضوابط معین، طرح تفکیک آنها به تصویب شهرداری خواهد رسید و یک سال از انجام تاسیسات زیربنایی و اجرایی سفت کاری ساختمانها، تفکیک عملی خواهد گردید.
4- تفکیک باغات و اراضی کشاورزی در داخل و خارج محدوده شهرها بر اساس بخشنامه صادره از سوی وزارت کشاورزی، ادارات کل تفکیک باغات و اراضی حتی در داخل محدوده شهرها ممنوع گردیده که براساس رای صادره از دیوان، ابطال گردید.
5- تفکیک اراضی وقفی به نفع شهرداریها نیز دارای ممنوعیت است.
6- تفکیک املاکی که تعداد طبقات آنها از حد مجاز بیشتر است نیز ممنوع است.
7- بازداشت ملک از موانع تفکیک است

قوانین مرتبط با موضوع تفکیک :
1- ماده 154 اصلاحی قانون ثبت : ” دادگاهها وادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تائید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر اینصورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود . ”
2- ماده 150 قانون ثبت : ” هرگاه نسبت به ملكي از طرف مالك يا قائم مقام او تقاضاي تفكيك شود اين تقاضا به اداره ثبت ارسال مي گردد و در تقاضانامه بايد ارزش مورد تفكيك بر اساس ارزش معاملاتي روز تعيين شود و هزينه تفكيكي از طرف ذينفع بر اساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد. مبنای وصول هزينه تفكيك ارزش معاملاتي روز خواهد بود هر چند بهای معامله بيش از ارزش معاملاتي روز باشد.”

3- بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی ”
1- ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که براساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد.
2-در مورد تفكیك ساختمان هایی كه مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك اپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.
3-در مورد تفكیك چند ساختمان كه مجزا از هم در یك قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان كار این ساختمانها دارای مشتركات از قبیل (انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراكز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره) باشند و یا اینكه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفكیك نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفكیك اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملك آپارتمانها اقدام نمایند و در مورادی كه از این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان كار دارای مشتركات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفكیك عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

3- بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی ”
1- در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفكیك نمایند.
2- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالكین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی كشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاك مشاع عمل می شود.
3- تكلیف تفكیك اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

ضمیمه
4- بند 382 مجموعه بخشنامه های ثبتی:
بند382-در مواردی كه مالك اعیانی های ثبت شده براساس ماده104 مكرر ائین نامه تقاضای تفكیك می نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همانطور كه در ماده 104 مكرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالك عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفكیك هم به منظور محفوظ بودن حق مالك عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد، بدیهی است با صدور سند مالكیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالكیت مسموع نخواهد بود. بخشنامه 7704/3-27/12/53 اصلاحی.

5- ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت :
چنانچه‌ پس‌ از ثبت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ مالک‌ آن‌ به ‌موجب‌ سند رسمی‌ قراردادی‌ نماید که‌ بالنتیجه‌ اعیان‌ احداثی‌ در آن‌ ملک‌ به‌ ملکیت‌ طرف‌ قرارداد که‌ مجاز در احداث‌ اعیانی‌ بوده‌، مستقر گردد خلاصه‌ سند قرارداد او را باید در ستون‌ انتقالات‌ سند مالکیت‌ و ذیل‌ ثبت‌ ملک‌ قید نمود و مالک‌ اعیانی‌ پس‌ از انجام‌ عمل‌ می‌تواند سند مالکیت‌ آن‌ را از اداره‌ ثبت‌ بخواهد. اداره‌ ثبت‌ وقت‌ معاینه‌ محل‌ و تعیین‌ حدود و حقوق‌ ارتفاقی اعیانی‌ را به‌ مالک‌ عرصه‌ و مجاورین‌ اخطار می‌نماید و در وقت‌ مقرر صورت‌ مجلس‌ معاینه‌ را تنظیم‌ که‌ هرگاه‌ اختلافی‌ نباشد با دریافت‌ حق ‌الثبت انتقال‌، سند مالکیت‌ اعیانی‌ را صادر خواهد نمود و در صورت‌ بروز اختلاف‌ و ارایه‌ گواهی‌ رجوع‌ به‌ دادگاه‌ از تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تا سی‌ روز ازصدور سند مالکیت‌ تا صدور حکم‌ نهایی‌ خودداری‌ می‌شود.( الحاقی‌ مصوب‌ 1324)

6- بند 380 مجموعه بخشنامه های ثبتی:
بند380-درمواردیكه مالك اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفكیك عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالكیت اقدام بنمائید، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفكیك عرصه مزبور نیاز به احتیاجی به جلب نظر شهردای ندارد. بخشنامه شماره 6604/3-4/10/54
7- قانون تملک آپارتمانها (مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات) و آئین نامه اجرائی آن
8- دستورالعمل تفکیک آپارتمانها (مصوب 1382/05/20 شماره 1/41/14219)
9- ماده 4 دستور العمل نحوه صدور سند مالکیت جدید :“با توجه به تکلیف قانونی مقرر در ماده 154 قانون ثبت و بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی مبنی بر حصول اطمینان از ختم عملیات ثبتی، بمنظور احراز موضوع و نیز تکمیل بانک جامع اطلاعات املاک مقرر می دارد، برای آن دسته از املاک جاری که من بعد درخواست تفکیک می گردند، پس از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت، مبادرت به تفکیک ملک شود . ”
10- مواد 100 و 101 قانون شهرداری ها
11- قانون منع فروش و واگذاری اراضي فاقد كاربری مسكونی برای امر مسكن به شركتهای تعاونی مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي مصوب 1381/05/06
12- قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزی و ايجاد قطعات مناسب فني، اقتصادي مصوب 1385/11/21
13- قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/03/31
14- بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 1382/07/06
15- ماده 11 قانون زمین شهری و ماده 40 آئین نامه اجرائی آن
16- بند 2 آئین نامه اجرایی ماده 7 اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مصوب 1369/09/17

فصل دوم
افراز

مفهوم افراز از منظر حقوق: عبارت است از دعوی شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراض بر تقسیم (دکتر محمدجعفر لنگرودی – ترمینولوژی حقوق – ص 67)
افراز در اصطلاح ثبتی و قضائی: عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه. افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت و دین باشد. اما نکته اصلی این است که لازمه عمل افراز داشتن مالکیت مشاعی متقاضی افراز می باشد.
ماهیت افراز : چنانچه به سازش منجر شود در این حالت می توان ماهیت آن را صلح یا عقد معاوضه مالکین با یکدیگر دانست در غیر اینصورت با این که نظرات مختلفی ابراز شده، به نظر ماهیت آن عمل حقوق ناشی از حکم حکومتی و آمره قانون است.

بررسی افراز در قانون مدنی
طبق ماده 598 قانون مدنی هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشد. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته، و تنها مایل باشند آن را به صورت رسمی در آورند؛ طبق ماده 591 قانون مدنی به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در این صورت در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی با رعایت مقررات تنظیم می گردد.
در صورتی که اگر یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند، حسب قسمت آخر ماده 591 قانون مدنی، دعوی افراز دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است. به منظور تقسیم مال مذبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم مشروط بر اینکه تقسیم محتمل بر ضرر نباشد و در این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذر ماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردیده است.

مراجع افراز املاک مشاع
افراز املاک مشاع تا بیست و دوم آبان ماه سال 1357 در مراجع قضایی انجام می گردید تا این که در تاریخ مزبور قانون افراز و فروش املاک مشاع به تصویب رسید و بخش عمده ای از افراز املاک به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد، فلذا با توجه به تصویب قانون مذکور دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد:
الف) ادارات ثبت اسناد و املاک
ب) مراجع قضایی (دادگاهها)
و به این ترتیب تسهیلاتی در انجام این گونه درخواست ها به عمل آمد که نتیجه آن افزایش روند عملیات افراز بوده که اهم توفیقات مذکور براساس مزایای انجام افراز توسط ادارات ثبت بشرح ذیل فراهم گردید:
1- تخصص کارشناسان و نقشه برداران ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی به نسبت سایر کارشناسان
2- عدم وجود تشریفات قضایی
3- دسترسی سریع به پرونده ها و نقشه های ثبتی و بررسی مالکیت خواهان ها و خوانده ها
4- وجود وسایل و امکانات مانند دوربین نقشه برداری و غیره

صلاحیت ادارات ثبت برای افراز
صلاحیت افراز برای ادارات ثبت در ماده یک قانون قانون افراز و فروش املاک مشاع به این شرح تعیین گردیده است:
”افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود، که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.“
فلذا براساس مفاد ماده فوق الاشعار اساس تقسیم بندی مراجع برای افراز، خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک است.
* ختم جریان ثبتی ملک عبارت است از طی نمودن مراحل و عملیات های: تنظیم اظهارنامه، انشار آگهی های نوبتی، تحدید حدود، انجام عملیات تحدید حدود و سپری شدن مدت واخواهی بلامعارض یا در صورت وجود اعتراض صدور حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل این محدوده می باشد.

شرایط درخواست افراز مشاع از اداره ثبت اسناد و املاک
شروع رسیدگی به تقاضاهای افراز املاک مشاع در واحدهای ثبتی مستلزم وجود و اجتماع شرایطی بوده که رعایت آنها الزامی است. این شرایط عبارتند از:
1- خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک مشاع : مطابق نظریه مشورتی 7/5389-1359/10/23 اداره حقوقی دادگستری  آنچه از منظور مقنن از عبارت ”خاتمه جریان ثبتی ملک“ مندرج در ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع استنباط می شود این است که ”جریان ثبتی ملک مشاع“ خاتمه یافته باشد نه قسمتی از آن.
2- عدم وجود شخص محجور(صغیر و مجنون) یا غائب مفقود الاثر در بین شرکا: به موجب ماده 313 قانون امور حسبی مصوب سال 1319 ”درصورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را مابین خود تقسیم نمایند لیکن اگر مابین آنها محجور یا غائب باشد تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل می آید“ و همچنین به موجب رای وحدت رویه 59/29 – 1360/1/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور ” به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها افراز ملک مشاع این افراد در صلاحیت دادگاه می باشد.“
3- فقدان سند مالکیت معارض نسبت به ملک مورد تقاضای افراز: به صراحت ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع : ” نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد“. همچنین به موجب ماده 2 آئین نامه اجرائی این قانون مصوب سال 1358: ” نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر نموده و پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند“
4- عدم نیاز به اصلاح مشخصات ملک مورد تقاضای افراز: چنانچه افراز ملک مشاع، مستلزم اصلاح مشخصات آن باشد چون اصلاح موصوف باید با حضور و موافقت تمامی مالکین مشاع صورت پذیرد بنابراین قبل از حصول این نتیجه، اداره ثبت صالح به افراز چنین ملکی نیست.

صلاحیت افراز در مراجع قضایی (دادگاه ها)
1- براساس رای عمومی 29/59-1360/01/15 هیات دیوان عالی کشور مستند به ماده 313 قانون امور حسبی، چنانچه بین شرکا غایب مفقود الاثر یا محجور باشد به منظور رعایت مصلحت آنها افراز املاک مذکور در هر حال در دادگاه ها انجام می پذیرد و در واقع رای صادره افراز این گونه املاک هرچند که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد در صلاحیت دادگاه می باشد.
2- کلیه املاک مجهول المالک (اظهارنامه پذیرفته نشده) و یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین در صورتی که اعتراض به حدود واصل و رای نهایی دادگاه صادر نشده است در دادگاه انجام می شود.
3- افراز اموال غیر منقول موضوع ماده 17 قانون مدنی و افراز منافع و دین نیز در دادگاه ها انجام می گردد.*
*ماده 17 – حيوانات واشيائي كه مالك آن را براي عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبيل گاو و گاوميش و ماشين و اسباب و ادوات زراعت و تخم و غيره و بطور كلي هر مال منقول كه برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالك آن را به اين امر تخصيص داده باشد از جهت صلاحيت محاكم و توقيف اموال جزو ملك محسوب و درحكم مال غيرمنقول است و همچنين است تلمبه و گاو يا حيوان ديگری كه برای آبياری زراعت يا خانه و باغ اختصاص داده شده است.

موارد منع افراز املاک و اراضی
1- طبق تبصره ذیل ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع نسبت به ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
2- طبق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند.
3- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است. ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیه هم جایز نیست.
4- برابر قسمت آخر ماده 591 قانون مدنی، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست. طبق ماده 593 قانون مدنی ضرر عبارت است از: نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد.
5- وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد، و چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.

نحوه عملیات افراز در ادارات ثبت
1- عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکین مشاعی شروع می شود. تقاضا می تواند در اوراق معمولی یا فرم دادخواست تنظیم گردد، آنچه مهم است ذکر مشخصات متقاضی و سایر شرکا و آدرس آنها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و حوزه ثبتی و موضوع خواسته در درخواست ضروری است. همراه تقاضا مدارک و مستندات نیز ضمیمه می گردد.
2- در بدو امر، درخواست افراز به نماینده ثبت ارجاع می گردد تا رسیدگی نماید چنانچه جریان ثبتی خاتمه یافته و عمل افراز نیز در صلاحیت اداره ثبت می باشد و برای آن سند مالکیت معارض صادر نشده و صورت مالکین مشاعی هم با درخواست منطبق باشد. این عملیات به اطلاع مقام مسئول واحد ثبتی می رسد تا مشخص شود که رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت اداره ثبت می باشد یا خیر ؟
3- پس از تایید این که جریان ثبتی پایان یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نیست، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت، ماموریت می دهد تا با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت و تمامی شرکا حاضر برساند. (ماده 3 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع)
در این مرحله، نقشه بردار با صدور اخطاریه ای که ”اخطاریه مرحله اول“ نامیده می شود به تمامی مالکین مشاعی ملک ابلاغ می کند که در روز و ساعت معینی در محل حاضر شوند تا به اتفاق نماینده ثبت و متقاضی افراز، صورتمجلس اولیه تنطیم و نقشه برداری و معاینه محل انجام گیرد. نحوه ابلاغ این اخطاریه و سایر اخطارها به استناد قسمت اخیر ماده 16 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358/02/20، مطابق با مقررات ابلاغ در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد.
* برابر ماده 15 آئین نامه مذکو، مامور ابلاغ باید ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اخطاریه، آن را به هریک از مالکان تسلیم کند و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف، رسید بگیرد. سایر مقررات مربوط به اخطاریه در مواد 16 و 17 همان آئین نامه قید شده است.
4- تطبیق حدود ملک با حدود مندرج در پرونده ثبتی و تنظیم صورت مجلس افرازی:
پس از حضور نماینده و نقشه بردار به اتفاق متقاضی افراز، نقشه بردار با تطبیق حدود معرفی شده در محل با حدود مندرج در پرونده ثبتی ملک، ضمن مشخص کردن موقعیت پلاک مورد افراز با توجه به میزان سهام متقاضی و احیانا تصرفات مفروزی وی نسبت به ترسیم نقشه ملک مفروزی و باقیمانده، اقدام کرده و با مشخص نمودن هر یک از قطعات به تفکیک، مراتب را در صورتمجلس تنظیم و به امضای نماینده و حاضران می رساند. در ضمن، در صورتمجلس تنظیمی، تاریخ مراجعه متقاضی برای اخذ تصویر نقشه افرازی و انجام ادامه عملیات افراز از جمله استعلام از ادارات ذیربط مشخص می گردد.
حالات متصوره به هنگام حضور نماینده و نقشه بردار ثبت در محل :
* حالت اول : چنانچه ضمن معاینه محل، ملاحظه گردد که حدود مشخص شده در سند مالکیت یا تحدید حدود انجام شده نسبت به املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اما منجر به صدور سند مالکیت نشده با حدود معرفی شده توسط متقاضی، مطابقت ندارد. در اینجا وظیفه نماینده ثبت عبارت است از اینکه مراتب را صورت جلسه نموده و جریان را به مدیر ثبت گزارش کند تا در صورت لزوم از طریق ثبت محل، موضوع جهت طرح در هیئت نظارت مستقر در محل اداره کل ثبت استان گزارش گردد که نتیجه ممکن است منجر به اصلاح سند مالکیت و دفتر املاک یا احاله موضوع از لحاظ اصلاح موارد مذکور به دادگاه صالح گردد. پس از اصلاح عملیات افراز دنبال خواهد شد.
* حالت دوم : چنانچه بعضی از شرکای ملک در ملک مشاع، تصرفی نداشته باشند در خصوص این که آیا می توانند نسبت به درخواست افراز آن اقدام نمایند یا خیر؟ ماده 3 آئین نامه قانون افراز، دلالتی بر ممنوعیت افراز در حالتی که بعضی از شرکا نسبت به ملک مشاع تصرفی ندارند نداشته و تنها خاتمه جریان ثبتی ملک و نداشتن سند مالکیت معارض را شرط پذیرش افراز اعلام کرده است. فلذا با احراز مالکیت متقاضی به استناد سند مالکیت و سوابق ثبتی، ضرورتی به احراز تصرف وی در آن ملک برای پذیرش تقاضای وی بر افراز نمی باشد.
* حالت سوم : چنانچه زمین یا خانه محصوری، بسته باشد و بدون باز کردن مدخل ورودی آن، اظهارنظر کارشناسی مقدور نباشد یا متصرف، مانع از حضور نماینده و نقشه بردار ثبت برای انجام عملیات و پیاده کردن نقشه افرازی گردد در این صورت با تقاضای متقاضی یا متقاضیان از رئیس اداره ثبت، نامه ای خطاب به دادگستری محل وقوع ملک نوشته شده و تقاضای اعطای نمایندگی برای ورود به محل می گردد و با صدور نمایندگی، طبق وظیفه عمل خواهد شد.
در این خصوص نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مشعر بر این است که : ”در مورد معاینه محل و کارشناسی چنانچه خانه یا باغ، محصور و در بسته بوده و بطور عادی و بدون باز نمودن در، امکان اظهار نظر نباشد مسئول امر میتواند از قوای انتظامی استمداد کند و یا از دادستان درخواست نماینده برای حضور در محل را نمایند. این درخواست هم قبل از رفتن به محل و هم، بعد از رفتن به محل جایز است.“ (نظریه مشورتی شماره 7/2454 – 1361/06/07 اداره حقوقی قوه قضاییه)
5- ارسال نقشه افرازی به مراجع ذی صلاح برای تایید آن :
از جمله مراجعی که باید در خصوص نقشه افرازی اعلام نظر نمایند شهرداری، سازمان ملی زمین و مسکن، دفاتر فنی استانداری، فرمانداری و بخشداری می باشند. در این موارد حسب مورد به شرح زیر اقدام خواهد شد:
1-5- ارسال نقشه افرازی به شهرداری در خصوص املاک شهری. به موجب ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 1365/04/31: “دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف مدت دوماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر اینصورت، دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهد نمود“
همچنین به موجب ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران:“ در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک، طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهارماه ظرف مدت چهارماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راسا اقدام خواهد نمود.“ بنابراین پس از ترسیم نقشه افرازی توسط نقشه بردار ثبت و تنظیم صورتمجلس مربوط به استناد ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداری (که در جهت اجرای ماده 154 تصویب شده است) اداره ثبت دو نسخه از تصویر نقشه افرازی را به شهرداری منطقه ای که ملک مشاعی در حوزه آن واقع شده می فرستد تا شهرداری براساس ضوابط و قوانین شهرسازی نسبت به تایید یا عدم تایید اقدامات انجام شده ثبت اظهار نظر نماید.
2-5- ارسال نقشه افرازی به سایر مراجع ذیصلاح در مورد املاک خارج از محدوده شهری.
سابقا و قبل از ادغام سازمان زمین شهری در اداره کل مسکن و شهرسازی، از جمله مراجعی که ادارات ثبت از آنها استعلام می نمودند سازمان زمین شهری بود. این استعلام برای جلوگیری از تغییر کاربری زمین هایی انجام می شد که در راستای مصالح عمومی و در طرح جامع شهری قرار گرفته بود. اما در حال حاضر این استعلام منتفی شده و فقط نسبت به زمین های بیش از یک هزار متر مربع، از سازمان ملی زمین و مسکن استعلام به عمل می آید.
در خصوص اراضی خارج از محدوده استحفاظی شهرها، استعلام از دفاتر فنی استانداری، فرمانداری یا بخشداری به عمل می آید. در چنین مواردی رویه ادارات ثبت بدین صورت است که بعد از استعلام از هریک از مراجع مذکور، دفاتر فنی ادارات یاد شده مراتب را به اداره کشاورزی محل اعلام می نمایند و هدف از این استعلام جلوگیری از نابودی و از بین رفتن اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به اعیانی میباشد.
6- صدور دستور افراز یا رد تقاضای متقاضی:
به صراحت ماده 5 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358/02/20 وزارت دادگستری:“ مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.“
مسئول اداره تصمیم خود را در چارچوب مقررات مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید. تصمیم واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی به کلیه شرکا ابلاغ می شود (اخطاریه مرحله دوم). به موجب ماده 2 قانون افراز  و فروش املاک مشاع مصوب 1357، این تصمیم ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی است.
7- نحوه اجرای دستور افراز:
بعد از اینکه اخطاریه های ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی مبنی بر افراز ملک مشاع به به مالکین مشاعی، برگشت و موعد اعتراض به این تصمیم نیز منقضی گردید متقاضی یا متقاضیان افراز با ارائه گواهی لازم مبنی بر عدم تقدیم اعتراض به این تصمیم در مهلت مقرر، می توانند اجرای آن دستور و صدور سند مالکیت خود را با توجه به حدود تعیین شده به طور مفروز توسط اداره ثبت بخواهند. در این صورت مسئول واحد ثبتی تقاضای مذکور را به یکی از نمایندگان ثبت جهت تهیه پیش نویس سند مالکیت قطعات مفروزی ارجاع می کند. و پس از تنظیم پیش نویس و صدور گواهی عدم بازداشت توسط متصدی دفتر بازداشتی و پرداخت هزینه افراز باستناد ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع و وصول بهای سند مالکیت و اتمام عملیات مربوط به دفتر املاک سند مالکیت جدیدی تحریر و سند مالکیت اولیه متقاضی(که مشاعی بود) ابطال و مراتب ابطال را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می نمایند.

شرایط شکلی طرح دعوای افراز در دادگاه
با احراز تحقق صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول برای رسیدگی به دعوای افراز مال مشاع، رعایت شرایطی لازم است تا دعوا به نحو صحیح و قانونی اقامه گردد. عدم رعایت این شرایط ممکن است همان ابتدا به رد دادخواست یا دعوای خواهان منتهی شود. این شرایط عبارتند از :
1- تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت کلیه مالکین مشاعی با رعایت مقررات قانونی
2- عدم لزوم تقویم خواسته به شرط عدم وجود اختلاف در مالکیت ملک
3- احصای دلایل اثباتی ادعا و انضمام منضمات به دادخواست

نحوه رسیدگی عملی دادگاه به دعوای افراز املاک مشاع و ترتیب آن
پس از این که دادگاه تشخیص داد صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد و اداره صبت فاقد صلاحیت رسیدگی در این خصوص می باشد به ترتیب زیر عمل خواهد نمود:
1- صدور دستور تعیین وقت رسیدگی به دفتر دادگاه و دعوت طرفین با ارسال نسخه ثانی و ثالث و … دادخواست و ضمائم به خواندگان
2- استعلام وضعیت ثبتی ملک موضوع دعوای افراز و میزان سهم هریک از مالکین مشاعی یا وراث، از اداره ثبت محل. چنانچه ملک فاقد سابقه ثبتی باشد چنین استعلامی به عمل نخواهد آمد و موضوع سالبه به انتفاء می باشد.
3- صدور قرار کارشناسی و ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری پس از حضور طرفین در جلسه اول رسیدگی و استماع اظهارات آنها جهت تشخیص این که اولا: ملک مورد نزاع قابل افراز و تقسیم می باشد یا خیر؟ ثانیا: در صورت قابلیت تقسیم ملک نحوه تقسیم آن با توجه به تعداد مالکین مشاعی و میزان حصه هرکدام از آن ها و ارایه نظریه پیشنهادی در خصوص نحوه افراز و تقسیم.
4- ابلاغ نظریه کارشناسی و مفاد آن به طرفین پس از وصول و ارجاع موضوع به هیات کارشناسی سه نفره اگر اعتراض موجه به عمل آید.
5- استعلام امکان افراز یا عدم امکان افراز ملک از شهرداری (موضوع ماده 154 قانون ثبت)
6- چنانچه نظر کارشناسی مبنی بر عدم امکان افراز ملک بوده اگر درخواست فروش آن نیز شده باشد دادگاه دستور فروش را طبق ماده 4 قانون افراز فروش املاک مشاع و مادتین 9 و 10 آیین نامه این قانون صادر خواهد نمود و چنانچه درخواست فروش نشده باشد به لحاظ غیرقابل افراز بودن ملک و عدم تقاضای فروش آن از ناحیه خواهان، قرار رد دعوای او صادر خواهد شد.
7- چنانچه در نظر کارشناسی نحوه تقسیم و سهم هرکدام از مالکین مشاعی مشخص شده باشد و طرفین اعتراضی نداشته باشند وفق آن حکم صادر خواهد شد و در صورت عدم توافق طرفین بر نحوه افراز و تقسیم پیشنهادی کارشناس، دادگاه با استقراع، سهم هرکدام از آنها را مشخص خواهد نمود.
در مواردی که دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی به دعوای افراز املاک مشاع می باشد یا در موردی که تصمیم واحد ثبتی محل، مورد اعتراض واقع و در دادگاه مورد رسیدگی قرار گرفته و نهایتا حکم قطعی مبنی بر افراز املاک مشاع صادر شده باشد اجرای حکم موصوف به صراحت ماده 8 آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358/02/20 با واحد اجرای احکام مدنی دادگاه صادر کننده حکم خواهد بود.
از ویژگی های این حکم می توان به اعلامی بودن آن اشاره نمود. خصوصیت این نوع از احکام این است که نیاز به صدور اجرائیه ندارند.

وجوه اختلاف در نحوه افراز املاک در ادارات ثبت و مراجع قضایی
1- افراز املاک مشاع در دادگاه ها تشریفات قضایی است در حالیکه اخطار و ابلاغ در ادارات ثبت بر طبق مفاد اجرای اسناد رسمی انجام می گردد.
2- اقدامات افراز در ادارات ثبت بوسیله کارشناسان ثبتی انجام میگردد ولی در دادگاهها از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده می شود.
3- رای افراز در ادارات ثبت به شرکاء ابلاغ می شود و ظرف ده روز قابل تجدید نظر در دادگاه است.
4- در دادگاه باید دادخواست تسلیم گردد ولی در ادارات ثبت با ارائه تقاضا و قید نکات لازم بلااشکال است.
5- هزینه افراز در ادارات ثبت براساس هزینه تفکیک در انتهای عملیات دریافت می شود لکن در دادگاه در بدو امر با تسلیم دادخواست براساس دادخواست های غیر مالی دریافت می گردد.

قانون افراز و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن مصوب 1350/12/29
ماده 1 – از تاریخ تصویب این قانون در مورد اراضی که طبق احکام نهایی محاکم دادگستری یا هیات های موضوع قوانین مصوب سال 35 و اصلاحی سال 39 مربوط به اراضی دولت و شهرداریها به نحو اشاعه به ملکیت سازمان مسکن استقرار یافته و یا خواهد یافت هیات های سه نفری مراکز استانهایی که اراضی مذکور در حوزه آنها واقع است به تقاضای سازمان مسکن با ابلاغ به شرکا و جلب نظر کارشناس حکم به افراز و تعیین سهم سازمان مسکن خواهند داد. عدم حضور شرکا مانع رسیدگی نخواهد بود و رای هیات های سه نفری در این مورد قطعی است و اداره ثبت با رعایت مقررات و انجام تشریفات مربوط اقدام به صدور سند مالکیت افرازی خواهد نمود.
تبصره – مدلول ماده 101 قانون اصلاح پاره ای از مواد قانون شهرداری مصوب سال 45 در مورد افراز سهم سازمان مسکن به طور یک جا از این نوع اراضی لازم الرعایه نیست ولی در مورد تفکیک آنها اجرای ماده فوق و رعایت ضوابط طرح جامع ضروری خواهد بود.
ماده 2 – نسبت به اراضی موات یا بایر بلامالک که از طرف سازمان مسکن تقاضای ثبت آن شده و یا در اجرای ماده 17 قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب سال 47 تقاضای ثبت آن بشود اداره ثبت پس از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود در صورتی که زمین در محدوده سند مالکیت یا محدوده تحدید شده ملک غیر نباشد بلافاصله سند مالکیت آن را به نام سازمان مسکن صادر خواهد کرد. هرگاه اشخاص نسبت باین نوع اراضی اعتراض داشته باشند باید پس از انتشار آگهی نوبتی ظرف مدت مقرر 90 روز اعتراض خود را به مراجع صالح تسلیم دارند و در صورتی که دعوی وارد تشخیص شود در صورت وجود تمام یا قسمتی از زمین حکم به رد عین به محکوم له و اصلاح سند صادر می گردد و هرگاه در زمین از طرف سازمان مسکن احداث اعیانی شده و یا بغیر منتقل گردیده باشد حکم بپرداخت بهای روز صدور سند مالکیت به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری با احتساب 6 درصد بهره در سال تا تاریخ اجرای حکم از طرف سازمان مسکن به محکوم له نسبت به آن قسمت از زمین که احداث اعیانی شده یا منتقل گردیده صادر خواهد شد.
چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسکن – بند 379 مجموعه بخشنامه های ثبتی بخشنامه شماره1696-54/2/10 سازمان
بند379- نظر به اینکه در ماده2 قانون افراز مالکین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذکور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاح مجاورین و صاحبان حق امکان پذیر است، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسکن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و با رعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالکیت هم مانع این نیست که معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید. بخشنامه 9050/3-51/9/12

قانون نحوه افراز اراضی متعلق به وزارت جنگ 1349/11/19
ماده واحده – به وزارت جنگ اجازه داده می‌شود نسبت به دعاوی افراز اراضی که در آن تأسیسات نظامی ایجاد شده و پرونده آنها در دادگاه‌های‌ دادگستری مطرح است اعم از اینکه خواهان و یا خوانده باشد در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون منتهی به صدور حکم قطعی نشده باشد ظرف‌ سه سال تقاضای ارجاع به کمیسیون پنج نفری مذکور در قانون رسیدگی به دعاوی اشخاص علیه دولت مصوب سال 1336 را بنماید.‌ کمیسیون مکلف است بدون رعایت تشریفات خاص با جلب نظر کارشناس و با منظور داشتن تصرفات وزارت جنگ نسبت به افراز سهم وزارت جنگ‌ اقدام کند. ‌در صورتی که اراضی مورد تصرف وزارت جنگ به تشخیص کمیسیون از لحاظ مقدار یا ارزش زائد بر سهم آن وزارتخانه باشد کمیسیون رأی به پرداخت‌ قیمت مازاد نیز خواهد داد. ‌نظر کمیسیون قطعی و ملاک عمل اداره کل ثبت اسناد و املاک در مورد صدور سند مالکیت خواهد بود.

لایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصرف سازمانهای عمران اراضی شهری استانهای کشور که در جلسه مورخ 22/10/1358
ماده واحده – سازمانهای عمران اراضی شهری استانهای کشور نسبت به اراضی که بموجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفتی عمران آن مصوب 1358/4/5 و اصلاحیه بر قانون مذکور مصوب 1358/4/28همه یا قسمتی از آن درتصرف دولت قرار میگیرد از نظر تفکیک و افراز نیازی به جلب رضایت مالکین قبلی نخواهند داشت و ادارات ثبت اسناد و املاک و شهرداریها مکلف بانجام درخواست سازمانهای عمران خواهند بود.

تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهيتی عبارتست از:
1-در تفکيک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکيک است، ولی در افراز بايد حالت اشاعه يعنی مالکيت بيش از يک نفر باشد.
2- تفکيک با رضايت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يکديگر و قصد قطع حالت اشتراک می باشد.
3- در تفکيک توجهي به مقدار سهم مالکان در کل ششدانگ لزومي ندارد و بعد از تفکيک به هنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يک از مالکان مشاع مطرح می گردد اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يک از مالکان مشاعی ضروری است.
4- تفکيک فقط تقسيم ملک است اما افراز تقسيم ملک توام با خارج شدن سهام مالکان مشاعي از حالت اشاعه و تبدیل به مفروزه است.
5- تفکيک در اداره ثبت انجام مي گيرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه
6- در افراز راي صادر مي شود ولي در تفکيک صورتجلسه تفکيکي.
7- در افراز اجبار حاکم است ولي در تفکيک مسامحه.
8- در تفکيک سهم تمامی افراد جدا و در صورت تنظیم تقسیم نامه بین مالکین ملک از حالت مشاع خارج می شود يا اگر مالک يک نفر باشد ملک به قطعات کوچک تر تقسيم مي گردد، اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي شود و بقيه ملک مشاع باقی مي ماند.
9- در صورتی که به تفکيک اعتراضی شود موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي شود، اما اگر بر افراز اعتراض گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.

نویسنده : مسعود فاطمیان
کارشناس ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک
کارشناس فناوری اطلاعات اداره کل ثبت اسناد و املاک استان خوزستان
Masoud.stu@gmail.com

منابع
1- حقوق ثبت : ثبت املاک – محمد جعفر لنگرودی
2- حقوق ثبت – غلامرضا شهری
3- حقوق ثبت املاک در ایران – داریوش بهرامی
4- حقوق تحلیلی اراضی و املاک – بهرام حسن زاده
5- حقوق ثبت املاک – محمود تفکریان

برگرفته از sabtgroup.blogfa.com (تاریخ انتشار 1394/8/20)