آیا مالک ملک مشاع می تواند یک قسمت معین از ملک را بفروشد ؟

چکیده:

اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز که دارای ابعاد و مشخصات معلوم باشد، بفروشد، معامله نسبت به سهم سایر مالکین در آن قسمت مشخص و معین نادرست است.

سؤال : 

فرد "الف" مقدار ۲۶ مترمربع از پلاک ثبتی ۵۵۰/۱ را به موجب سند عادی از فرد "ب" خریداری نموده است. مالکیت "ب" در پلاک مذکور به صورت مشاعی بوده و مالکین دیگری نیز دارد. در قرارداد تنظیمی، فروشنده ملزم به انتقال رسمی مورد معامله شده و خریدار به همین عنوان دادخواست الزام فروشنده‌ رابه تنظیم سندرسمی تقدیم دادگاه کرده است. دادگاه به این استدلال که مالکیت مالکین مشاعی است و مورد معامله به صورت مفروز فروخته شده، دعوی مطروحه را مردود اعلام نموده و خریدار در دفعه بعد دادخواست به طرفیت تمامی مالکین مشاعی پلاک مذکور تقدیم نموده و خواهان محاسبه و تعیین سهم مشاعی ایشان از پلاک مورد اشاره با ارجاع امر به کارشناسی و الزام مالکین به انتقال رسمی میزان سهم مشخص شده، گردیده است. آیا تبدیل مقدار معین شده بر مبنای مترمربع به سهام مشاعی و سپس الزام مالکین مشاعی به انتقال سهم تبدیلی صحیح است؟ و آیا با عنایت به این که مورد معامله به صورت مفروز قید شده و دیگر مالکین مشاعی تعهدی به انتقال مورد معامله نکرده‌اند، می‌توان آنان را ملزم به انتقال مورد معامله به شکل مذکور نمود؟

نظریه مشورتى

شماره ۵۶۳/۷ - ۱۳۸۱/۲/۵

فروش سهم مشاع از ناحیه مالک مشاعی اعم از اینکه تمام سهم مشاع خود را بفروشد یا فقط قسمتی از آن را، فاقد اشکال است. زیرا خریدار به میزان سهم مشاع مورد معامله در هر ذره ملک شریک خواهد بود ولی اگر مالک مشاعی قسمت معینی از کل ملک را به صورت مفروز که دارای ابعاد و مشخصات معلوم باشد، بفروشد، معامله نسبت به سهم سایر مالکین در آن قسمت مشخص و معین نادرست است. بنابراین چنانچه مورد معامله یعنی مقدار 26 مترمربع از پلاک ۵۵۰/۱ را به‌طور مفروز و در یک نقطه معین فروخته باشد که ظاهر سند عادی به همین ترتیب است، به لحاظ این که اولاً پلاک مذکور بین مالکین افراز نشده است و یکی از مالکین در هر ذره مورد معامله به صورت اشاعه وجود دارد نمی‌توان چنین معامله‌ای را صحیح تلقی نمود ولذا نه تبدیل آن به سهم مشاعی مقدور است و نه خریدار می‌تواند مالکین را ملزم به انتقال آن نماید.

اما اگر ملک مشاعی ملک مذکور از سهم مشاع خود مقدار ۲۶ مترمربع را به‌طور مشاع فروخته باشد مثلاً اگر فروشنده مالک یک دانگ مشاع ملک بوده و این یک دانگ معادل صد مترمربع به صورت مشاع در کل ملک باشد مالک می‌تواند مقدار ۲۶ مترمربع مشاع از ۱۰۰ مترمربع یک دانگ مشاع از شش دانگ پلاک موصوف را بفروشد در این صورت چنانچه مبایعه‌نامه از جهات دیگر به نظر دادگاه صحیح باشد می‌تواند فروشنده را به انتقال مورد معامله به شکلی که در بالا به آن اشاره شد، ملزم نماید و به این ترتیب نیاز به دخالت سایر مالکین نخواهد بود.